나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1047 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 816-1 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '원반월마을' 내에 위치하며, 부 근은 단독주택 및 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근으로 간선도로가 지나고 시내버스승강장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 현황 '주거기타(노유자시설)부지' 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 필지 북동측으로 폭 약 4M의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구(2015-08-28)(전주시고시 제2015-112(2015.8.28)전주도 시관리계획(재정비)결정(변경) 및 지형도면승인고시), 가축사육제한구역(2023-01- 13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 침수위험지구(2022-03 -31)(조촌지구)<자연재해대책법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도 기호ㄱ~ㅂ)' 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트 및 조적조 평슬래브 및 목재지붕 2층건으로 - 외 벽 : 적벽돌노출쌓기 등 마감 - 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 - 바 닥 : 장판 및 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

2-가) 1,2층 : 노유자시설(노인복지시설), 지하실 : 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보, 스프링클러설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도 기호ㄱ~ㅂ) 등' 참고 바람.

공부와의 차이

기호2-가)의 귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 용도는 '보육시설(어린이집)' 이나 일반건축물대장상 2019.05.27자 노유자시설(노인복지시설)로 표시변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물[감정평가서 ㈀~㈅] 매각 포함
2.목록1. 지상에 소재하는 제시외 조경수 토지 가액에 포함 ㆍ평가하여 매각, 이동 및 철거가 용이한 제시외 야영시설(천막텐트) 및 목조 동물관련시설 매각 제외
3.목록2. 기호2-가) 외부에 소재하는 철재계단 건물가액에 포함ㆍ평가하여 매각
4.목록2. 등기사항전부증명서상 보육시설(어린이집)이나 일반건축물대장상 2019.05.27.자 노유자시설(노인복지시설)로 표시 변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경1047 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 816-1

* 용도: 노유자시설 (등기사항전부증명서상 보육시설(어린이집)에서 일반건축물대장상 2019.05.27.자 노유자시설(노인복지시설)로 표시 변경)

* 감정가: 553,947,360원

* 토지면적: 668.00㎡ (약 202.07평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 430.25㎡ (약 129.90평)

* 건물 제시외면적: 80.20㎡ (일부 매각 포함, 세부 사항은 주의사항 2번 참조)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전주 (전주지방법원 2025타경1047 임의경매 개시 결정)

* 보고서 작성일: 2026년 7월 14일

1.1. 입지조건

* 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '원반월마을' 내에 위치함.

* 주위 환경은 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

* 교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

* 건축물대장상 주소는 전북특별자치도 전주시 덕진구 원반월안길 19-4 (반월동)임.

* 인접 도로상태는 본건 필지 북동측으로 폭 약 4M의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 침수위험지구(조촌지구)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2018년 10월 16일 접수된 전주농업협동조합의 근저당권(을9)이며, 근저당권 설정 금액은 442,000,000원임.

* 등기사항전부증명서상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 인해 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 사단법인참복지(더블어꿈)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-10

* 확정일자: 2024-02-07

* 배당신고일자: 2026-01-20

* 대항력: 없음.

* 위 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 또한 0원이므로 낙찰 후 명도에 특별한 문제는 없을 것으로 예상됨. 다만, 임대차 계약 관계 및 명도 가능성은 현장에서 재확인 필요.

* 토지 등기부채권 총액: 587,412,210원

* 건물 등기부채권 총액: 563,689,020원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 반월동은 전주시 외곽의 주택가 및 농경지가 혼재된 지역임.

* 주요 용도가 노유자시설(어린이집에서 노인복지시설로 변경)임을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 한 복지 또는 교육 관련 시설로서의 기능이 예상됨.

* 인근에 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높으며, 특정 업종보다는 지역 커뮤니티를 지원하는 시설에 적합할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 주변이 주택가 및 농경지로 이루어져 있어 전반적으로 조용한 생활 환경을 제공함.

* 차량 접근이 용이하며, 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능함.

* 검색 결과, 해당 지역에 대규모 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았음.

* 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 상세한 생활 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 추가 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획상 '가축사육제한구역(주거밀집지역)' 및 '침수위험지구(조촌지구)'에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 개발에 제약이 있을 수 있으며, 자연재해에 대한 취약성이 있을 수 있음.

* 제시외 건물 중 이동 및 철거가 용이한 야영시설(천막텐트) 및 목조 동물관련시설은 매각에서 제외되나, 이와 관련된 민원이나 분쟁 발생 가능성을 주의해야 함.

* 건물 등기사항전부증명서상 용도와 일반건축물대장상 용도가 상이하게 표시되어 있어, 향후 건물 용도 변경 시 건축법규 및 관련 인허가 사항을 면밀히 검토해야 함.

* 임대 관계가 미상으로 표시되어 있으나, 임차인 현황 상 대항력 없는 임차인이 존재하며, 명도 절차 진행 시 현황 재확인이 필요함. (단, 인수 보증금은 없음)

1.6. 종합 의견

* 본건은 전주시 덕진구 반월동에 위치한 노유자시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건임.

* 감정가는 5억 5천만 원대이며, 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 대항력 있는 임차인은 없으나, 현장 확인 시 임대차 관계 및 점유 현황을 명확히 파악할 필요가 있음.

* 토지이용계획 상의 일부 제약 사항(가축사육제한, 침수위험)과 제시외 건물 관련 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

* 해당 지역 주변에 유해하거나 혐오스러운 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색 결과 확인되지 않았음.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능함.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있음.

* 지역 내 노유자시설의 수요를 충족하거나, 관련 시설 운영 경험이 있다면 가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 감정가 553,947,360원으로 책정되어 있으며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

* 다만, 토지이용계획상의 제한 사항(가축사육제한구역, 침수위험지구) 및 제시외 건물 관련 특이사항, 건물 용도 변경 이력 등을 고려할 때, 시장 상황과 경쟁 입찰 현황에 따라 입찰가가 변동될 수 있습니다.

* 일부 아파트 단지 거래 사례를 통해 지역 시세를 간접적으로 파악할 수 있으나, 본건과 같은 노유자시설의 개별 거래 사례가 많지 않아 정확한 시장 가치 산정에 어려움이 있습니다.

* 따라서 보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요인과 철저한 현장 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 경쟁 상황과 물건의 희소성을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.