나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경770 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-113 쌍용빌라트 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 소재하며, 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물내 제3층 제302호로서, (사용승인 : 2001.12.22.) - 외벽 : 타일붙임마감 및 드라이비트마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생 급배수시설 등이 되어 있는 것으로 탐문되나, 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여 내부설비의 유무, 정상작동여부는 확인되지 않았으므로 경매 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지 등임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 건물은 쌍용빌라트 현황 B동으로 인접 현황 A동과 벽체를 공유하는 것으로 목측되는 바 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경770 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 362-113 쌍용빌라트 제3층 제302호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2001년 12월 22일

감정가: 240,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 53.43㎡ (약 16.16평)

건물 제시외면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 주요 특징

주의사항: 제시외 건물 포함

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제3층 제302호

주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '월정초등학교'에서 남동측으로 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 지역으로 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 다수 지정되어 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2011년 09월 07일에 국민은행 앞으로 설정된 근저당 (을5)이며, 채권금액은 108,000,000원입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 심수진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2011년 10월 05일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 등은 인수되지 않습니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑2, 갑3, 갑4: 소유권 이전 내역

* 을5: 국민은행 근저당 (말소기준권리) - 2011.09.07, 108,000,000원

* 갑7: 주식회사 우리카드 가압류 - 2025.06.27, 11,165,835원

* 갑8: 국민은행 임의경매 - 2025.11.12, 68,816,031원

* 갑9: 강서구(서울특별시) 압류 - 2026.01.19

등기부채권 총액은 119,165,835원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 다만, 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있어 풍부한 상권이라고 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'월정초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집되어 있어 주민들의 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5.3. 교통 시설

가로공원로 등 인근 도로를 통해 차량의 이동이 편리하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 확인 불가

폐문 부재로 인해 내부 설비의 유무 및 정상 작동 여부 확인이 불가합니다. 실제 점유 상태 및 내부 상태는 경매 입찰 시 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 규제

본건 토지는 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 10.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 및 철거 가능성 등을 사전에 파악해야 합니다.

6.4. 건물 구조 관련

본 건물은 쌍용빌라트 B동으로, 인접한 A동과 벽체를 공유하는 것으로 추정됩니다. 이는 건물 유지 관리에 있어 참고해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 월정초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 여건도 비교적 편리하며, 주변 생활 인프라도 갖추고 있습니다. 다만, 건물 내부 확인이 불가하고 제시외 건물이 포함되어 있으며, 토지 이용에 대한 공법상 제한사항이 다수 존재한다는 점은 유의해야 합니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 경매 진행 시 내부 상태와 법적 제한 사항을 충분히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 강서구 화곡동의 주거지역에 위치.

* 교육 환경: 월정초등학교 인근으로 자녀 교육에 유리.

* 교통 편리: 버스정류장 인접 및 차량 접근성 양호.

* 제시외 건물 포함: 추가 활용 또는 감안한 가치 평가 가능.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 전용면적 약 37.5㎡ 내외의 물건이 15,000만원에서 16,000만원 선에서 거래되었습니다. 본건의 건물면적은 53.43㎡ (약 16.16평)으로, 이보다 넓은 면적임을 고려할 때 시세는 유사하거나 약간 상회할 것으로 예상됩니다. 감정가 24,000만원을 기준으로 하되, 최근 실거래가 추이와 건물 내부 상태 및 제시외 건물 존재 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

현재 시세 및 감정가를 고려했을 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 판단됩니다. 따라서, 220,000,000원을 기준으로 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금이 없는 점을 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.