나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12465 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 799-6 메트로비즈타워 제1층 제112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철5호선 마곡역 남동측 인근에 위치하며 주위는 근생 및 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북서측 인근에 지하철5호선 마곡역이 위치하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 10층건중 1층 112호로서 외 벽: 커튼월 및 복합패널 마감 내 벽: 페인트 마감 창 호: 알미늄새시 창호임.

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임.(현재 공실임)

설비내역

승강기,소화전,화재탐지시설,스프링클러,냉난방설비,위생설비,지하주차장시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형으로 업무시설 및 근생부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m, 남측으로 약18m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역(마곡도시개발사업),중로2류 (폭15m~20m)(접함),중로3류(폭12m~15m)(접함),가축사육제한구역,수평표면구역(수평 표면),대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),도시개발구역,과밀억제권역,중점경관관리 구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파 트 연립 다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②등기사항전부증명서상 대지권등기(대지권비율: 2388.6분의 21.21)가 경료되어 있으나 토지대장상에는 대지권 등기사항이 등재되어 있지 않음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12465 (1)

* 물건종별: 근린상가

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 799-6 메트로비즈타워 제1층 제112호

* 토지면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

* 건물면적: 69.92㎡ (약 21.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 2,543,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 메트로비즈타워관리단 (등기부등본 갑3호, 2025-11-04 접수)

* 말소기준권리: 메트로비즈타워관리단 (강제경매, 2025-11-04 접수)

2. 입지조건

* 위치: 지하철 5호선 마곡역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 근린생활시설, 상업 및 업무시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 버스 정류장 및 지하철 5호선 마곡역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 북측으로는 약 12m, 남측으로는 약 18m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭15m~20m), 중로3류(폭12m~15m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역 (용도: 아파트, 기간:2025.10.20~2026.12.31)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 메트로비즈타워관리단이 신청한 강제경매개시결정 등기(2025-11-04 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시적으로 확인되지 않았습니다. (등기사항전부증명서상 지상권에 대한 언급은 있으나, 해당 물건에 등기된 지상권은 확인되지 않습니다.)

* 등기부등본 요약:

* 갑2 (2020-11-30 접수): 소유권이전, 1번 신탁등기 말소. 권리자: 주식회사메트로아이엔씨 외 1명.

* 갑3 (2025-11-04 접수): 강제경매. 권리자: 메트로비즈타워관리단. 권리금액: 191,046,069원. 말소기준권리.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 정보: 임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다. (주의: 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다. 예상치 못한 명도 비용 또는 권리 문제가 발생할 수 있습니다.)

* 기타 특이사항: 등기사항전부증명서상 대지권등기(대지권비율: 2388.6분의 21.21)가 경료되어 있으나, 토지대장상에는 대지권 등기사항이 등재되어 있지 않은 이력이 있습니다. (현재는 신청채권자 신청에 의해 대지권 등기 경료 및 대지권등록부 제출이 완료된 상태입니다.)

4. 상권분석

* 본건은 서울 강서구 마곡지구 내 핵심 상업 지역에 위치한 근린상가입니다.

* 마곡지구는 대규모 도시개발사업으로 조성되어 최신 상업 및 업무시설이 밀집해 있으며, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 지하철 5호선 마곡역 초역세권에 자리하고 있어 접근성이 우수하며, 주변에 다수의 대기업 R&D 센터 및 오피스 빌딩이 밀집해 있어 상업시설로서 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 근린상가로서 지역 주민 및 오피스 상주 인구를 대상으로 하는 다양한 업종의 영업이 용이합니다.

* 메트로비즈타워는 업무시설과 근린생활시설이 복합된 현대적인 건물로, 상품 가치가 높습니다.

* 현재 공실 상태로, 이는 신규 임차인 유치를 통해 빠른 시일 내에 정상적인 임대 수익을 창출할 수 있는 기회를 제공합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 마곡역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설: 마곡지구 내 이마트, 다양한 상업시설(백화점, 마트, 병원, 식당 등) 및 서울식물원과 같은 대규모 공원이 인접해 있어 생활 편의성과 쾌적성이 우수합니다.

* 교육: 마곡지구 내 초, 중, 고등학교가 설립되어 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (잠재적인 혐오시설 존재 여부는 현장 답사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미확인: 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 대항력 있는 임차인이 존재하거나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 대지권 관련 이력: 토지대장상 미등재 이력이 있었던 점은 권리관계의 복잡성을 시사할 수 있으며, 관련 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

* 공실 장기화 가능성: 현재 공실 상태이므로, 경기 상황 및 경쟁 심화에 따라 임차인 유치가 지연될 경우 수익 창출에 차질이 발생할 수 있습니다.

* 마곡지구 개발 및 경쟁 심화: 대규모 개발지구의 특성상 향후 유사 시설 공급이 증가하여 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 마곡지구의 핵심 상권에 위치한 근린상가로서, 지하철 5호선 마곡역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 최신식 건물인 메트로비즈타워 내부에 위치하며, 주변의 풍부한 배후 수요(대규모 오피스 및 주거시설)를 바탕으로 높은 사업 잠재력을 지니고 있습니다.

* 현재 공실 상태로, 낙찰 후 적극적인 임차인 유치를 통해 빠른 시일 내에 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리관계는 비교적 명확하게 정리되고 있으나, 임차인 현황 미상 및 대지권 등기 관련 이력을 면밀히 검토하여 명도 및 권리확정 절차에 주의를 기울여야 합니다.

* 향후 마곡지구의 지속적인 개발과 더불어 본 물건의 가치 상승이 기대되는 투자처입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 마곡역 도보 5분 이내 거리.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 오피스 밀집 지역으로 안정적인 임차 수요 확보 용이.

* 최신 건물 가치: 메트로비즈타워 내 현대적이고 쾌적한 시설 보유.

* 지역 성장성: 마곡지구의 지속적인 개발 및 첨단 산업 유치에 따른 수혜 기대.

* 초기 임대 수익 확보 용이: 현재 공실로, 인수 후 즉시 임대 영업 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,543,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (제공 정보 기준)

* 본 물건은 감정가 25.43억 원으로, 마곡지구 핵심 상권의 우수한 입지와 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 현재 공실 상태이며, 권리분석상 명확한 특이사항은 없으나 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 본 건의 경우, 최소 20억 원부터 최대 23억 원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. (이는 대략적인 제안이며, 상세한 권리분석 및 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.