나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102156 [1] 부산광역시 사하구 감천동 13-1105 제일아파트 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 "태극도(종교시설)" 동측인근에 위치하며 부근은 아파트, 단독 다세대주택 및 관련 소규모점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건물내 제1층 제108호로서 외벽:몰탈위페인팅 등 내벽:벽지마감 등 창호:알루미늄 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지대내 부정형토지로서 공동주택 및 점포 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약7~8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임 2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102156 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 13-1105 제일아파트 1층 108호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 33,000,000원

토지면적: 23.80㎡ (약 7.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.19㎡ (약 13.66평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 "태극도(종교시설)" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독 다세대주택 및 관련 소규모 점포 등이 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 7~8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사오케이대부캐피탈강남

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관련 정보 중 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 누락되어 있어 계약 관계 및 권리 변동 사항 확인에 주의가 필요합니다. (주의)

말소기준권리: 2023년 8월 22일 접수된 주식회사오케이대부캐피탈강남 근저당권(을2)입니다.

인수되는 권리: 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 지상권 개요가 있으나, 등기부에는 관련 내용이 없어 소멸될 것으로 판단됩니다.

등기부요약:

* 갑1: 1988-08-06 소유권이전 (권영만)

* 갑2: 2022-06-15 소유권이전 (한정호) - 매매

* 을2: 2023-08-22 근저당권 (주식회사오케이대부캐피탈강남, 27,000,000원) - 말소기준권리

* 을3: 2023-08-22 전세권설정 (주식회사오케이대부캐피탈강남, 2,000,000원) - 말소

* 갑3: 2025-11-14 임의경매개시결정 (주식회사오케이대부캐피탈강남, 19,043,454원) - 말소

등기부채권 총액: 29,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 감천동 지역은 주거지로서의 기능이 강하며, 소규모 상업시설이 혼재된 지역입니다. 인근 제일아파트는 비교적 오래된 아파트 단지로, 주변의 단독주택 및 다세대주택과 함께 지역 커뮤니티를 형성하고 있으며, 이에 기반한 소규모 점포들이 운영되고 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이 발달한 지역은 아니지만, 지역 주민들의 일상적인 수요를 충족시키는 생활 밀착형 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 사하구청 및 괴정동 상업지구 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설:

* 교육시설: 감천초등학교, 사동초등학교, 사하중학교 등이 차량 이동 거리에 위치합니다. 본건이 상대보호구역임을 감안할 때, 주변 교육 시설과의 관계 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 사하구 지역 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

* 쇼핑/문화시설: 괴정역 인근 상업지구 및 괴정시장 등 이용 가능합니다.

* 혐오시설 여부: 주변 현황 조사 시 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, "태극도(종교시설)"가 인근에 위치하고 있다는 점은 참고할 수 있습니다.

6. 건물구조 및 상태

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제1층 제108호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 마감되어 있습니다.

이용 상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 남하향의 완경사지대에 위치한 부정형 토지 위에 공동주택 및 점포 건부지로 이용 중입니다.

7. 잠재적 리스크

* 노후화: 제일아파트 건물이 1976년 준공되어 약 50년 가까이 되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 특성: 감천동 지역은 경사 지형이 많고 일부 노후 주택 밀집 지역이 있어, 장기적으로 개발 또는 재건축 관련 이슈가 발생할 수 있으나 본건에 미치는 영향은 예측하기 어렵습니다.

* 임차인 정보 불확실성: 임차인 정보 중 전입일자, 확정일자 등이 누락되어 있어, 향후 권리관계 분석 시 추가 확인이 필요합니다. (대항력 없음으로 명시되어 인수될 보증금은 없으나, 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

8. 투자 포인트

* 소액 투자 접근성: 감정가 33,000,000원으로 비교적 낮은 금액으로 투자를 고려할 수 있습니다.

* 실거주 용이성: 전용면적 45.19㎡ (약 13.66평)의 소형 면적으로 1인 가구나 신혼부부 등의 실거주 목적에도 적합할 수 있습니다.

* 재건축/재개발 잠재력: 건물이 노후화됨에 따라 향후 재건축이나 정비 사업 추진 시 단지 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 장기적 관점의 투자 요소입니다.

9. 종합 의견

본건 부산광역시 사하구 감천동 제일아파트 108호는 소액 투자가 가능한 소형 아파트입니다. 주변 교통 및 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능하며, 건물이 노후화되었다는 점은 단점이지만, 저렴한 감정가와 향후 재건축 가능성 등을 고려해볼 만합니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없으나, 임차인 정보 일부 불확실성에 대한 추가 확인은 필요합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 33,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 시장 상황, 아파트 노후도, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 본건의 실제 현황 조사 및 주변 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 시작하여 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.