나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13249 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-8 더하우스 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북동측 인근(화곡동 372-8외 1필지)에 위치하며. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평슬라브지붕, 지상6층(사용승인 2018년 07월 10일) 내 제3층 제304호로서 외벽 : 석재타일 붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 평지로서 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13249 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 372-8 더하우스 제3층 제304호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

215,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 15.81㎡ (약 4.78평)

토지지분: 15.809999999999999㎡ (약 4.78평)

건물면적: 26.97㎡ (약 8.16평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 건축물 정보

본 건물은 2018년 7월 10일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 6층 건물 중 제3층 제304호입니다. 총 동 연면적은 635.58㎡이며, 대지면적은 318.3㎡입니다. 본 물건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 서울월정초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 생활 편의시설 및 상업시설 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 12일 접수된 김포세무서장의 압류(징세과-티 102507)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 점유자: 장지안)

보증금: 282,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-06-03

확정일자: 2022-06-03

배당신고일자: 2024-06-24

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각. (집합건물 등기부 요약상 주택임차권은 말소 예정으로 표시됨)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

본 매각 물건은 특별매각조건에 따라, 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 총 등기부채권액

282,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 특성

본 건이 소재한 "더 하우스"는 2018년에 준공된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 지상 6층 규모의 건물입니다. 외벽은 석재타일 붙임 등으로 마감되어 있으며, 철근콘크리트 구조입니다.

4.2. 현재 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2019년에 준공된 인근 "더원" 다세대주택(19.98㎡, 4층)이 2026년 7월 1일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 건물 면적이 26.97㎡로, 비교 대상 물건보다 면적이 넓습니다.

4.3. 시세 분석

본 건의 감정가는 215,000,000원이며, 유사한 연식과 형태의 인근 다세대주택이 216,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 현재 시세와 유사하거나 적정 수준으로 판단됩니다. 본 건의 면적이 비교 대상보다 넓다는 점을 감안하면, 추가적인 가치 상승 잠재력도 있다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서울월정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다. 생활에 필요한 각종 편의시설 및 상업시설은 차량 또는 대중교통을 통해 접근 가능합니다.

5.2. 주변 환경

해당 지역은 주거 밀집 지역으로, 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 282,000,000원의 보증금이 걸려 있습니다. 그러나 '대항력 없음' 및 '매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 조항이 명시되어 있어, 매수인이 해당 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 특이사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법규상 리스크

* 제2종일반주거지역(7층이하): 건축 시 층수 제한이 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역: 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호법에 따른 제한이 있을 수 있어, 강서 교육지원청 확인이 필요합니다.

* 대공방어협조구역: 군사 시설 보호법에 따른 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 초등학교가 인접하고 지하철역 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 연식이 비교적 양호하며, 최근 실거래 사례와 비교했을 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다. 특히, 임차인이 대항력이 없고 매각 조건상 보증금 미인수가 예상되어 권리상의 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공항 관련 법규 및 군사시설보호구역 등 일부 지역적 규제사항은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울월정초등학교 인접, 화곡역 이용 편리.

* 권리상 안전성: 대항력 없는 임차인 및 보증금 미인수 조건으로 권리 문제가 적음.

* 양호한 건물 상태: 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 도시형생활주택으로서의 활용도 높음.

* 합리적인 감정가: 유사 면적, 연식의 주변 거래 사례와 비교 시 시세 반영 적정.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 및 권리 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 225,000,000원에서 235,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 감정가 215,000,000원을 기준으로, 면적의 차이와 양호한 입지 조건을 감안하여 보수적으로 접근 시 감정가 수준 이상, 적극적으로는 105%~110% 수준까지 고려 가능합니다. 본 건의 경우 임차 보증금 인수 부담이 없는 점이 가격 경쟁력에 큰 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.