나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13231 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은

교통상황

본건까지 차량의 진출입익 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2021.11.18) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13231 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제5층 제502호

1.3. 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제502호

1.4. 건물용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

1.5. 건물 사용승인일: 2021년 11월 18일

1.6. 토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

1.7. 건물면적: 28.67㎡ (약 8.67평)

1.8. 감정평가액: 316,000,000원

1.9. 경매구분: 부동산강제경매

1.10. 채권자: 주OOOOOOO

3. 입지조건

2.1. 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남동측 인근에 위치

2.2. 주변 환경: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역

2.3. 교통: 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준

2.4. 도로: 본건 서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접함

2.5. 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정됨

4. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (갑5)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리:

* 선순위 임차권 (을1, 정준영): 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환청구권 포기 조건부로 매각으로 소멸됨.

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑6): 말소기준권리 하에 소멸됨.

* 압류 (갑5): 말소기준권리임.

3.3. 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 매각으로 소멸 또는 포기 조건부 소멸)

3.4. 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정준영)

* 보증금: 354,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 22일

* 확정일자: 2022년 2월 25일

* 배당신고일자: 2024년 4월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정준영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

3.5. 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

4.1. 주변 상권: 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있음.

4.2. 유사 물건 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2018년식 37.05㎡ 다세대 주택이 300,000,000원에 거래되는 등 유사한 유형의 거래가 이루어지고 있음.

6. 생활정보

5.1. 편의시설: 인근 주민센터 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 교통: 인근 버스정류장 이용 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

5.3. 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 사항 확인 필요.

7. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 임차인 및 HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이므로, 잔액 반환 관련 분쟁 소지는 적으나, 조건 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필요함.

6.2. 지역적 특성: 화곡동 일대는 빌라 밀집 지역으로, 지역 개발 계획 및 부동산 가치 변동성 등을 고려해야 함.

6.3. 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역으로 지정되어 있어, 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

8. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금 부담이 없는 점이 큰 장점임. 임차인 및 HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각으로 명도 관련 리스크는 낮을 것으로 예상되나, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 함. 신축 건물이라는 이점과 함께 지역적 특성을 고려한 신중한 접근이 요구됨.

9. 투자 포인트

7.1. 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 내부 상태 및 상품성이 우수할 것으로 예상됨.

7.2. 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인 및 HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건으로, 낙찰 후 추가 인수 부담이 없음.

7.3. 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로 임대 수요 확보에 유리할 수 있음.

10. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 2018년식 M펠리체(37.05㎡)가 300,000,000원에 거래됨. 이는 평당 약 8,097,000원 수준임.

* 본 물건은 2021년식으로 M펠리체보다 신축이며, 면적은 28.67㎡임.

* 본 건의 감정가는 316,000,000원으로, 평당 약 10,944,000원 수준임. 이는 주변 시세 대비 다소 높은 편으로 판단됨.

9.2. 예상 입찰가 산정:

* 신축 건물임을 감안하되, 주변 시세 및 감정가와의 차이를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없음.

* 이에 따라, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 입찰 전 HUG 인수 조건 변경 내용 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건의 이행 여부를 반드시 최종 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.