나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13165 [1] 서울특별시 강서구 공항동 684-10 대림캐슬 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정증학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 대림캐슬 제4층 제402호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 (송정역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층 지상6층건내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2014.03.14) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다지구) <공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울남부지방법원 2025타경13165 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 684-10 대림캐슬 제4층 제402호

물건 용도: 도시형생활주택

감정가: 226,000,000원

토지 면적: 17.98㎡ (약 5.44평)

건물 면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 사용 승인일: 2014년 3월 14일

1.1. 입지조건

주위 환경:

본 건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통 상황:

본 건물이 소재한 건물까지 차량의 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 송정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태:

본건은 건물 서측으로 일반도로(세로(가))에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 제3종 구역(다지구) (공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률), 수평표면구역 (공항 시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석 요약:

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 권리분석 결과, 낙찰자는 말소기준권리(을5 근저당권, 2021-10-18, 195,000,000원) 이하의 모든 권리를 인수 없이 소멸시킬 수 있습니다.

말소기준권리:

을5 근저당권 (접수일자: 2021-10-18, 권리자: 김상국, 권리금액: 195,000,000원)

소멸되는 권리:

갑4 강제경매, 을6 주택임차권, 을5 근저당권 등이 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이름: 김홍석)

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 31일

확정일자: 2021년 7월 19일

배당신고일자: 2023년 9월 18일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행됩니다.

금액이 미상인 임차인이 존재하지는 않으나, 위 임차인은 대항력이 없으며, 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

등기부채권 총액:

총 410,000,000원 (근저당 195,000,000원 + 강제경매 215,000,000원)

1.3. 상권분석

시세 분석:

최근 인근 지역의 유사 물건 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 면적(29.84㎡) 및 건축 연도(2017년식)가 유사한 "DH팰리스" 물건이 2026년 5월 5일 30,000만원(3억원)에 거래되었습니다. 본 건의 건물 면적은 29.82㎡(약 9.02평)로, 이는 유사 물건의 전용면적과 거의 동일한 수준입니다. 본 건의 감정가는 226,000,000원이나, 최근 실거래가를 감안할 때 시세는 30,000만원 수준으로 파악됩니다.

주변 유사 물건 비교:

* DH팰리스 (2017년식, 29.84㎡): 2026년 5월 30,000만원 실거래

* 유원펠리체 (2016년식, 40.04㎡): 2026년 5월 26,000만원 실거래

* 미성주택 (2001년식, 18.8㎡): 2026년 7월 14,500만원 실거래

분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 최신축 건물은 3억원 수준의 시세를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 본 건은 2014년식으로 DH팰리스보다 다소 연식이 있으나, 크기 면에서는 가장 근접한 비교 대상입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

본 건은 "송정초등학교"와 인접해 있으며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역에 속해 있습니다.

편의시설:

인근에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

설비 내역:

건물 내에는 도시가스 난방 설비, 급수 및 배수 설비, 위생 설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건물의 직접적인 인근 또는 송정역 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보:

HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 강제경매로 진행되어 경매 절차상 권리 소멸이 명확할 것으로 보입니다.

임차인 대항력 포기 조건:

임차인 김홍석 씨의 대항력 포기 조건부 매각은 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 그러나 이 조건이 매각 절차에 따라 명확히 이행되어야 하므로, 관련 서류 및 절차 확인이 필수적입니다. (현재 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 리스크는 낮으나, 조건부 매각임을 인지해야 함)

토지이용계획 및 제한사항:

공항 관련 보호 지구, 소음 대책 지역, 수평표면 구역, 대공방어협조구역 등에 해당하여 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약허가구역 지정 기간, 도시관리계획 입안 중인 점 등도 추가적인 불확실성을 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 송정역 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 2014년에 준공되어 비교적 최신 건축물이며, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, HUG 관련 특수 조건 및 공항 관련 지역적 제한 사항 등은 신중한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 보증금 인수 부담을 덜어주는 긍정적 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 우수한 교통망: 지하철 5호선 송정역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 최신 건축물: 2014년 준공된 건물로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 보증금 미인수: 임차인의 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 226,000,000원입니다. 그러나 최근 유사 물건의 실거래가가 30,000만원(3억원) 수준인 점을 고려할 때, 시세는 약 3억원 내외로 파악됩니다.

임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 별도의 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하고, 현재 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 본 건의 적정 입찰가는 감정가의 약 115% 수준인 259,900,000원에서 120% 수준인 271,200,000원으로 판단됩니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 265,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 시세 대비 여전히 할인된 가격으로, HUG 관련 특수 물건의 복잡성을 감안한 합리적인 입찰가입니다.

(입력된 가격은 만원단위입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.