나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6048 [1] 부산광역시 남구 대연동 1729-11 아이리스 오피스텔 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하는 부산도시철도2호선[대연역] 남동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선[대연역]이 소재하여 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물 내 단위호[7층 706호]로서 [사용승인일: 2011.03.30] ·외 벽: 알미늄복합판넬 및 몰탈위 페인팅 마감. ·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감. ·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 무인 공동현관기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있으며 기계식 주차설비를 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경6048 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1729-11 아이리스 오피스텔 7층 706호

용도: 오피스텔

감정가: 65,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.15㎡ (약 2.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축물명: 아이리스 오피스텔

준공일자: 2011년 03월 30일

건축구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물

해당층: 7층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, 부산도시철도 2호선 대연역에서 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물이며, 본건은 7층 706호입니다. 외벽은 알루미늄복합판넬 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 옥내 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 무인 공동현관기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 형상

인접지와 도로에 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(대연초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 을4 전세권설정(한국토지주택공사, 2019.01.29. 설정, 50,000,000원)입니다.

이 외의 등기사항은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정 등기로, 경매 완료 후 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-11-14

* 대항력: 없음

3.4. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 대연동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 대연역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 분포하여 기본적인 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 유동인구 및 배후수요

대연역세권이라는 지리적 이점과 주변의 공동주택 및 오피스텔 단지로 인한 배후수요가 확보되어 있어 임대 수익 측면에서 안정적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 및 대연역 주변으로 다수의 편의점, 마트, 병원, 은행, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정된 대연초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주요 관공서 및 의료시설

남구청 등 주요 행정기관과 종합병원을 포함한 의료시설 접근성이 양호합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 정보

임대 관계가 현재 미상입니다. 정확한 임대 현황은 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

2011년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 용도지역 및 지구 지정으로 인한 건축 관련 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 아이리스 오피스텔 7층 706호로, 도시철도 2호선 대연역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지입니다. 감정가는 65,000,000원이며, 건물은 2011년에 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다. 등기부상 인수할 권리사항은 없으며, 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

대연역 초역세권으로 탁월한 교통 접근성을 자랑하며, 주변에 상업 및 주거 시설이 밀집하여 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

8.2. 권리관계의 명확성

말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 낙찰 후 권리 관계가 깔끔하며, 인수하는 보증금이나 채무가 없습니다.

8.3. 안정적인 수요

주거 및 업무 기능을 겸한 오피스텔로서, 역세권에 위치하여 직장인 및 소형 주거 공간을 찾는 수요층의 꾸준한 관심이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 동일 건물 5층 전용면적 21.88㎡ 오피스텔이 2025년 4월에 37,000,000원 및 52,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 7층으로, 5층 매물 대비 유리한 측면이 있습니다. 감정가 65,000,000원 대비 최근 실거래가와의 차이가 존재합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 55,000,000원으로 판단됩니다. 이는 최근 최고 실거래가 수준에서 층수 프리미엄을 일부 반영하고, 감정가와의 격차를 고려한 보수적인 접근입니다.

9.3. 투자금액

입찰가: 55,000,000원

취득세, 법무사 비용 등 기타 부대 비용은 별도입니다.

10. 기타 참고사항

10.1. 임대 관계

본건의 임대 관계는 미상으로, 입찰 전 임차인 존재 여부 및 대항력 유무, 명도 가능성 등을 추가로 확인해야 합니다.

10.2. 주의사항

명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.