나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경827 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 ‘중앙공원’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 근린공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층건 내 1층 106호로서, 외벽 : 판넬붙임 등, 창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

'제1종근린생활시설'로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비가 구비되어 있으며, 위생 및 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 본건 근린생활시설 및 주차장의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 16미터, 동측으로 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 - 본건 구분건물은 외부에 별도의 호수표시가 기재되어 있지 않아, 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바랍니다. - 본건은 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 외부관측을 통해 인접한 호와 일부 경계를 허물고 일체로 사용 중인 것으로 조사되었으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바랍니다. - 본건 내부에 상품 및 진열대 등이 다수 방치되어 있음이 확인되었으나, 이동이 용이함 등의 사유로 이에 구애됨 없이 감정평가 하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

제1종근린생활시설로 근린생활시설 및 주차장의 건부지로 이용중임.
감정평가서에 의하면, 외부에 별도의 호수표시 되어 있지 않고 외부관측을 통해 확인해보니 인접한 호와 일부 경계를 허물고 일체로 사용중인 것으로 조사되었으며, 본 건 내부에 상품 및 진열대 등이 다수 방치되어 있다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경827 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744 1층106호

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 2,030,000,000원

토지면적: 83.20㎡ (약 25.17평)

토지지분: 83.2015㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 261.00㎡ (약 78.95평)

건물지분: 261㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO (부산은행으로 추정)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 5층 건물

전유부: 1층 106호

건축물 사용승인일: 2018-06-15

2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리에 위치하며, '중앙공원' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 근린공원으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 남측으로 약 16미터, 동측으로 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류, 중로1류, 중로2류 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2018년 12월 31일 접수된 부산은행의 근저당권(을6, 3,080,000,000원)입니다. 이에 따라 본 건으로 인해 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 3,451,500,000원입니다.

임차인 현황:

* (주)어메이징바베큐정관점심수미: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-08-04, 대항력 없음.

* 주식회사에스엠유통: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 홍 김진환: 보증금 117,500,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-28, 확정일자 2024-05-10, 대항력 없음.

* 홍 김진환: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-08-06, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 근린상가로, 현재 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 주변으로는 근린생활시설과 근린공원이 형성되어 있습니다. 다만, 감정평가서에 따르면 건물 외부에 별도의 호수 표시가 없어 인접 호와 일부 경계를 허물고 일체로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 또한, 내부에 상품 및 진열대 등이 다수 방치되어 있는 상태입니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 본 건이 속한 정관읍 지역은 신도시 개발과 함께 상권이 형성되었으나, 신규 공급이 많은 편이어서 공실 리스크를 일부 고려해야 합니다.

5. 생활정보

인근에는 '중앙공원'과 '근린공원'이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 차량으로 5분 이내 거리에 '정관 홈플러스'가 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, '정관읍' 지역에는 다수의 약국, 내과, 산부인과 등의 병원과 정원초등학교, 모전초등학교, 신정초등학교, 모전중학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태: 물건 내부에 다수의 상품 및 진열대가 방치되어 있어 명도 진행 시 정리 및 처리에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 점유 및 이용 상태: 건물 외부 호수 표시가 없고, 인접 호와 경계를 허물어 일체로 사용 중인 것으로 조사되어 정확한 내부 구조 및 점유 상태 확인이 필요합니다.

* 임대 불확실성: 현재 임대 관계가 파악되지 않아, 인수 후 임대차 계약 현황에 따라 명도 대상 또는 임대 수입 발생 여부가 달라질 수 있습니다. (다만, 파악된 임차인들의 대항력은 없습니다.)

* 채권 총액: 총 채권액이 감정가액을 초과하므로, 경매 절차 진행에 따라 최종 매각 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 제1종근린생활시설입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 주변에 공원 등 생활 편의 시설이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수할 권리가 없는 깔끔한 권리 상태입니다. 다만, 건물 외부에 호수 표시가 없고 인접 호와 일체로 사용 중이며 내부에 방치 물건이 다수 있는 등 현황 조사 시 파악된 특이 사항들을 고려하여 현장 재확인 및 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 말소되는 권리: 본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 부담이 없는 물건입니다.

* 입지: 정관읍 내 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 가격: 현재 감정가 20.3억 원 대비 낙찰가 결정이 중요하며, 상세한 시장 조사를 통해 적정 가치를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요가 없습니다.

감정가는 2,030,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시장 가치, 내부 상태, 명도 가능성, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 상세한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.