나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104360 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-176 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관광고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일:2009.09.10) 외 벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도 '다세대주택'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사지의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 본건은 공부상 지상 3층이나, 필로티 구조로 인해 지상 주차장이 소재하여 지상 도로를 기준으로 하였을 때 현황 '4층'으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호 : 서울중앙지방법원 2025타경104360 (1)

경매구분 : 부동산강제경매

채권자 : 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.2. 부동산 현황

소재지 : 서울특별시 관악구 봉천동 635-176 3층 302호

용도 : 다세대주택

토지면적 : 20.07㎡ (약 6.07평)

건물면적 : 29.97㎡ (약 9.07평)

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

건물구조 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일 : 2009년 9월 10일

1.3. 감정평가 요약

감정가 : 246,000,000원

위치 및 주위환경 : 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관광고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

건물 구조 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제3층 제302호

이용 상태 : 공부상 용도 '다세대주택'임. (현황 필로티 구조로 인해 지상 4층으로 확인됨)

설비 내역 : 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 주변은 주택가로, 단독, 다가구, 연립, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서울 지하철 2호선 봉천역, 서울대입구역, 신림역을 이용할 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 본건 북서측 인근에 서울관광고등학교가 위치해 있습니다. 또한, 은천초등학교, 구암초등학교, 봉림중학교 등 다수의 초중고가 인접해 있습니다.

* 생활 편의 시설: 현대시장, 봉천 제19시장 등이 가까이 있어 장보기 편리합니다. 보라매공원, 샤로숲길 등 휴식 공간 접근성도 양호합니다.

* 의료 시설: 양지병원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 건에는 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당, 가압류, 압류, 주택임차권, 강제경매 등 다수의 권리 관계가 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2020년 8월 26일 접수된 주식회사 다온핀테크의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 '지상권개요'는 빈칸으로 기재되어 있어 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인 : 주택도시보증공사 (지한성)

* 보증금 : 215,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자 : 2020년 7월 30일

* 확정일자 : 2020년 6월 8일

* 대항력 : 있음

* 권리분석 상 특이사항: 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 신청채권자(주택도시보증공사)에게 우선변제권을 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.5.4.자)가 제출되었습니다. 따라서, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 봉천동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 주택가와 함께 다양한 근린생활시설이 공존하고 있습니다. 서울 주요 대학(서울대학교) 및 업무 지구 접근성이 용이하여 주거 수요가 꾸준한 지역입니다. 또한, 최근 봉천동 일대 재개발 및 재건축 추진 움직임이 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 특징

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 4층 규모이며, 2009년에 사용 승인되었습니다. 주차 시설(실내 주차 4대)이 구비되어 있습니다. 건물의 경우, 공부상 3층이나 필로티 구조로 인해 실제 차량 통행 및 주차 공간으로 사용되어 현황상 4층으로 파악됩니다.

5.2. 면적 정보

* 토지 면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

* 건물 전유 면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

* 건물 총 연면적: 264.84㎡ (약 80.11평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

말소기준권리보다 선순위로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 임차인 관련 확약서 내용에 대한 재확인 및 혹시 모를 배당 미흡분 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역 리스크

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2024-09-10 ~ 2029-09-09, 2025-10-20 ~ 2026-12-31, 2025-8-26 ~ 2026-8-25). 외국인 등 특정 매수자의 경우, 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 사용승인일(2009년) 대비 건축 연차가 있습니다.

* 건물 현황상 4층으로 파악되는 부분은 공부와의 차이이므로, 실제 이용 및 구조 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며 주변 개발 호재도 있는 지역입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 반환에 대한 권리를 포기하는 확약서가 제출되어 매수인에게 부담되는 임차 보증금은 없습니다. 감정가가 246,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례가 283,000,000원임을 고려할 때, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 취득 관련 절차 및 건물 현황에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(2호선 봉천역, 서울대입구역 등) 인접한 입지

* 주변 개발 호재 및 꾸준한 주거 수요

* 대항력 있는 임차인 보증금 미인수 (확약서 제출)

* 최근 실거래가 대비 감정가 저평가 가능성

9. 예상 입찰가

감정가 246,000,000원 대비, 최근 유사 면적(26.98㎡) 매물이 283,000,000원에 거래된 점 및 물건의 전용면적(29.97㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 약 10,490,000원/㎡ 이상으로 추정됩니다. 이를 적용하면 약 314,000,000원 수준의 가치를 가집니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가보다 높게, 최근 거래가에 근접하게 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 : 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.