나이스옥션 법원경매 창원 2025타경779 [1] 경상남도 창원시 성산구 신촌동 22-4 동성1차아파트 8동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 신촌동 소재 '양곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대단위아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물내 4층 407호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅 - 내벽 : 폐문부재로 조사하지 못함. - 창호 : 새시창호 구조

이용상태

아파트(1세대)로 이용중입니다.

설비내역

건물내 제반 급배수 및 위생설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접토지 등과 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 아파트 건 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 서측으로 진입도로가 개설되어 있으며, 서측 도로를 통해 아파 트단지 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상 제2종전용주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(신촌지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(숲과샘유치원)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역 기타(신촌3 주택재건축정비예정구역)<도시 및 주거환경정비법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타사항 : 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사하지 못하였으며, 통상 적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지

경상남도 창원시 성산구 신촌동 22-4 동성1차아파트 8동 4층 407호

1.2. 물건 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경779 (1)

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 4층 407호

건축년도: 1986년 10월 (사용승인일: 1986-10-20)

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.45㎡ (약 16.17평)

건물면적 (전용면적): 59.76㎡ (약 18.08평)

토지 지분: 53.446㎡

건물 지분: 59.76㎡

(참고: 아파트의 분양면적은 전용면적보다 넓으며, 정확한 분양면적 정보는 별도 확인 필요)

1.4. 매각 정보

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.5. 특이사항

재건축구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 창원시 성산구 신촌동에 위치하며, '양곡초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 생활에 편리한 환경입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다. 인접 도로를 통해 단지 내외로의 진출입이 원활합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

대지권의 목적인 토지는 인접 토지와 평탄하게 조성된 가장형 토지로서 아파트 건립 부지로 이용 중입니다. 건물의 서측으로 아파트 단지로의 진입 도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 제2종 전용주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(숲과샘유치원, 양곡초등학교)으로 지정되어 있으며, '신촌3 주택재건축정비예정구역'으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 임성규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

(참고: 임대 관계는 미상이나, 본 건의 경우 임차인의 인수 보증금이 없어 권리 분석상 특이사항은 없습니다.)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2018-01-31 국민은행 근저당)

* 소유권이전 (갑1): 1996-12-12, 최화자

* 근저당 (을3): 2018-01-31, 국민은행, 30,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당 (을4): 2022-05-24, 김일선, 52,000,000원 (말소)

* 소유권이전 (갑2): 2025-07-29, 이창하 (협의분할에 의한 상속)

* 임의경매 (갑3): 2025-11-14, 김일선, 43,144,109원 (경매개시결정)

등기부채권 총액: 82,000,000원

(참고: 매각으로 인해 근저당권 및 임의경매개시결정 등은 소멸될 예정입니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (자세한 내용은 별도 확인 필요)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상업시설

인근에 양곡초등학교 및 다수의 아파트 단지가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과: 양곡시장, 유신종합상가, 성원그랜드쇼핑상가 등 인근에 위치)

4.2. 편의시설 및 교육시설

* 학교: 양곡초등학교, 숲과샘유치원 (상대보호구역)

* 기타: 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 상태 및 조사 제한

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태 등 상세 조사가 이루어지지 못했습니다. 통상적인 이용 상태 및 외부 관찰을 통해 평가되었으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인하시기 바랍니다.

5.2. 재건축 추진

본 건은 '신촌3 주택재건축정비예정구역'으로 지정되어 있습니다. 재건축 추진 여부, 일정, 향후 사업 진행 방식 등에 따라 부동산 가치에 변동이 있을 수 있으므로, 관련 정보를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 신촌동에 위치한 아파트로, 재건축 구역이라는 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 다만, 현장 조사 시 내부 확인이 제한되었던 점과 재건축 구역 지정으로 인한 불확실성은 고려해야 할 부분입니다. 등기부상 인수할 권리는 없으나, 향후 재건축 사업 진행 경과를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 재건축 가능성: 신촌3 주택재건축정비예정구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축을 통한 가치 상승이 기대됩니다.

* 양호한 입지: 초등학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 교통 환경 또한 편리합니다.

* 저평가 가능성: 감정가 1억 1천만원 대비 면적을 고려할 때, 추가적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 110,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액 (참고): 82,000,000원

상기 정보를 바탕으로, 낙찰 후 재건축 사업 진행 가능성 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다. 일반적으로 예상 입찰가는 감정가 또는 시세의 80%~120% 범위에서 결정되나, 본 물건의 경우 재건축 잠재력과 현장 미확인 부분을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다. (구체적인 입찰가 산정은 개별적인 심층 분석 및 시장 조사를 통해 결정하시길 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.