나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경1069 [1] 경상북도 영양군 영양읍 서부리 503-8 단독주택 경매

경상북도 영양군 영양읍 팔수로1길 7-8 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경1069(영덕지원 경매2계). 감정가 402,180,060원, 최저가 281,527,000원. 매각기일은 2026-11-20입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 1069 [1]
소재지	경상북도 영양군 영양읍 서부리 503-8
도로명주소	경상북도 영양군 영양읍 팔수로1길 7-8
용도	토지
매각기일	2026.11.20
관할법원	영덕지원 경매2계 (054-730-3025)
이용제한	상수원보호기타, 공장설립승인지역, 도시지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제1종일반주거지역

면적

토지면적	632㎡ (191.18평)
건물면적	99.31㎡ (30.04평)

금액

감정가	402,180,060원
최저가	281,527,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	28,152,700원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.23	402,180,060원	유찰
2차	2026.11.20	281,527,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 영양군 영양읍 서부리 소재 &apos;영양중,고등학교&apos; 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 저층 공동주택, 소규모 점포 등으로 형성된 기존주택지대임.
교통상황: 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통임.
형태 및 이용상태: 부정형의 평지이며, 단독주택부지임.
인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 2~3m의 도로와 접하나, 실제 출입은 동측 연접지인 국유지 504-1(주차장)를 통하여 출입하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역 , 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역) , 도시계획구역, 가축사육제한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-11)(영양중/고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역 <수도법>, 상수원보호기타(상수원상류 공장설립승인지역)<수도법>.
제시목록 외의 물건: 없 음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 벽돌구조 기타지붕(판넬) 단층으로서, 외벽 : 벽돌치장쌓기 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 바닥 : 모노륨, 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.
이용상태: 단독주택.
설비내역: 도시가스보일러 및 화목보일러 설비 되어 있음.
부합물 및 종물: 별첨 &apos;지적 및 건물개황도&apos; 와 같이 제시외건물 기호 ㉠ ~ ㉤이 소재함.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건 지상에는 철거 및 이동용이한 컨터이너(6×3m, 창고) 1개동과, 비닐하우스 1개동이 소재함. (별첨 &apos;사진용지&apos; 참조)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 지상에는 철거 및 이동용이한 컨테이너 1개동과 비닐하우스 1개동이 소재하며 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경1069 (1)

소재지: 경상북도 영양군 영양읍 서부리 503-8

용도: 단독주택

감정가: 402,180,060원

토지면적: 632.00㎡ (약 191.19평)

건물면적: 99.31㎡ (약 30.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 대항력있는임차인, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 지상에는 철거 및 이동용이한 컨테이너 1개동과 비닐하우스 1개동이 소재하며 매각에서 제외함.

2. 입지조건

본건은 경상북도 영양군 영양읍 서부리 소재 '영양중,고등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 저층 공동주택, 소규모 점포 등으로 형성된 기존 주택지대임. [cite:user_input]

차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통임. [cite:user_input]

본건 동측으로 폭 약 2~3m의 도로와 접하나, 실제 출입은 동측 연접지인 국유지 504-1(주차장)를 통하여 출입하고 있음. [cite:user_input]

주변 시설로는 영양중학교, 영양고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 영양시장, 하나로마트, 종합복지관(목욕탕, 도서실 등), 보건소, 입암면사무소 등이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치해 있음.

영양군은 산간 지역으로 깨끗한 자연환경을 자랑하며, 천혜의 자연경관을 지니고 있음.

반딧불이 생태공원, 수하계곡, 선바위관광지 등 관광 명소가 주변에 위치해 있음.

영양군은 인구 감소 및 지방 소멸 위기에 대응하기 위해 발전소, 교도소 등 기피 시설 유치를 적극적으로 검토하고 있으나, 현재까지 본건 소재지 인근에 혐오 시설이 직접적으로 언급된 정보는 없음.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2016년 11월 2일 접수된 영양새마을금고의 근저당권 (채권액 273,000,000원)임. [cite:user_input]

해당 근저당권 외에도 강제경매 개시 결정 등기(채권액 24,307,234원)가 있으나, 이는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됨. [cite:user_input]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. [cite:user_input]

*임차인 현황

* 임차인: 정금옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1988-05-28

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본건의 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

본건이 위치한 영양읍 서부리는 주로 단독주택과 저층 공동주택, 소규모 점포가 혼재된 기존 주택지대임. [cite:user_input]

인근에 학교(영양중, 고등학교)가 있어 학생 및 교직원 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 소규모 상점들이 주거 지역의 편의를 제공하고 있음. [cite:user_input]

전반적으로 소규모 지역 상권으로 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의를 제공하는 수준임.

최근 거래된 주변 연립, 다세대 주택 매매가는 1억원 내외 수준으로 파악되나, 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어려움. [cite:user_input]

5. 생활정보

인근에 영양중학교, 영양고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함. [cite:user_input]

영양시장, 하나로마트, 종합복지관, 보건소 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

차량 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있음. [cite:user_input]

영양군은 자연환경이 우수하여 쾌적한 주거 환경을 제공하지만, 교통 및 편의시설 접근성은 다소 부족할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 정금옥 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 관련 법적 절차 확인이 필수적임. 보증금 0원이라도 점유 가능성이 있어 명도에 어려움이 발생할 수 있음.

제시외 건물: 철거 및 이동이 용이한 컨테이너 1개동과 비닐하우스 1개동이 매각에서 제외되지만, 이에 대한 명확한 철거 및 인수인계 절차가 필요함. 또한, '건물 제시외면적: 71.40㎡'라는 정보와 일치 여부 및 처리 방안 확인 필요.

토지 이용 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역(영양중/고등학교), 공장설립승인지역, 상수원보호기타 등 각종 도시계획 및 법률에 따른 제한 사항이 존재함. [cite:user_input]

소멸되지 않는 권리 없음: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상되나, 실제 낙찰 후 권리관계 재확인은 필수임.

7. 종합 의견

본건은 영양군 영양읍 소재 단독주택으로, 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임. 넓은 토지 면적(632.00㎡)을 보유하고 있으며, 감정가는 402,180,060원으로 책정되어 있음. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 매각에서 제외되는 제시외 건물, 그리고 유사한 지역의 다세대 주택 매매 시세(약 8,500만원 ~ 11,000만원)와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 높아 보임. 단독주택의 가치와 토지 가격을 고려하더라도, 임차인 문제와 시장 시세와의 괴리를 신중하게 검토해야 하는 물건임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 632.00㎡ (약 191.19평)의 넓은 토지를 확보할 수 있음.

* 주거 환경: 영양중, 고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고, 기존 주택지대로 안정적인 주거 환경을 제공함. [cite:user_input]

* 자연 친화적 환경: 영양군은 깨끗한 자연환경과 수려한 산세를 자랑하여 쾌적한 생활이 가능함.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있으나, 신중한 접근이 필요함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 402,180,060원임. [cite:user_input]

주변의 최근 다세대 주택 매매 정보에 따르면, 전용면적 58.78㎡ ~ 75.22㎡의 주택이 8,500만원에서 11,000만원 사이에 거래된 것으로 나타남. [cite:user_input]

이는 본 건의 건물 면적(99.31㎡)과 비교했을 때 상대적으로 낮은 가격대이며, 본 건이 단독주택임을 고려하더라도 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있음. [cite:user_input]

대항력 있는 임차인(정금옥, 보증금 0원)이 존재하며, 인수 보증금은 0원이지만 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음. [cite:user_input]

본 건의 토지 면적(632.00㎡)이 넓다는 점과 단독주택의 가치를 고려하더라도, 주변 다세대 주택 시세 및 임차인 이슈 등을 감안할 때 신중한 접근이 요구됨.

감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 3억원 초반에서 중반대를 고려해 볼 수 있으나, 임차인 명도 가능성 및 향후 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 함.

따라서, 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 340,000,000원을 고려할 수 있음.1. 물건 기본정보