나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3979 [1] 충청남도 금산군 금산읍 상리 306-8 삼호아파트 101동 3층310호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 상리 소재 "금산군청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공공청사, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물(1997년 09월 12일 사용승인) 101동 내 3층 310호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

삼호아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,엘리베이터시설, 전기설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이며, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 도로변에서 단지내로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(금산), 제3종일반주거지역(금산), 소로2류(폭 8m~10m)(금산)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경3979 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 금산군 금산읍 상리 306-8 삼호아파트 101동 3층 310호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 85,000,000원입니다.

토지 면적은 27.76㎡ (약 8.4평)이며, 건물 면적(전용면적)은 49.80㎡ (약 15.1평)입니다. 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

건축물은 1997년 9월 12일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 3층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 금산군 금산읍 상리 소재 금산군청 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 공공청사, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측 도로변에서 단지 내로 진출입이 가능합니다.

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 5월 30일 접수된 신한은행 근저당 (을7, 57,600,000원)입니다.

등기부등본상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김명자

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입/확정일자: 2023-01-13

배당신고일자: 2025-02-06

대항력: 없음

* 임차인: 윤설희

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2025-03-04

확정일자: 2025-12-12

배당신고일자: 2026-01-26

대항력: 없음

두 임차인 모두 대항력이 없어, 인수되는 보증금은 0원입니다.

총 등기부채권액은 77,600,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변에 공공청사 및 근린생활시설이 있어 주거 상권의 기본적인 기능을 갖추고 있습니다. 배후 주거단지를 지원하는 근린상권의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

금산군청 등 공공시설이 인근에 있어 행정 업무 및 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

주변 학군 및 의료 시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1997년 사용승인된 건물로 약 27년이 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용 제한: 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등 일부 토지이용 제한사항이 존재하여 향후 건물 사용 및 재건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

유동화/공동담보: 채권의 유동화 및 공동담보 여부는 채권 구조상 특징으로, 일반적으로 경매 절차 자체에 직접적인 위험을 초래하지는 않으나, 권리관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 금산군 금산읍의 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 금산군청 등 공공시설이 인접하여 생활 편의성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 다만, 건물의 노후화 및 일부 토지이용 제한사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

실거주 목적: 금산군청 인근의 주거 지역에서 생활 편의성을 중시하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

시세 차익 기대: 감정가와 최근 실거래가를 비교 분석하여, 적정 낙찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (건물 노후화 및 지역 시장 상황 고려 필요)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 22일 (13층): 7,100만원

* 2026년 5월 16일 (13층): 8,200만원

* 2026년 6월 12일 (11층): 6,000만원

감정가는 8,500만원입니다.

본건은 3층으로, 최근 거래된 11층(6,000만원) 및 13층(7,100만원, 8,200만원)에 비해 낮은 층수입니다. 11층 거래 가격을 감안할 때, 3층의 가치는 이에 준하거나 약간 낮을 수 있습니다.

감정가 대비 현재 시세를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 최저 거래가인 6,000만원을 기준으로, 층수 가치와 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 6,500만원에서 7,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본인의 자금 계획과 해당 물건에 대한 추가적인 시장 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.