나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503804 [1] 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종세무서" 북서측 인근에 위치하는 금강노을 주건축물제1동 제1층 제111호로서, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 BRT 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상4층 중 제1층 제111호로서, 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감임. 내벽 : 내부 인테리어 등 마감임.

이용상태

현황 근린생활시설(중화요리 음식점, 상호 : 진웨이성&진향)의 주방으로 이용 중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m) (대(보)3-4004)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별 자치시고시 제2020-341호) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 대상물건은 인접하는 호수와 일체로 근린생활시설(중화요리 음식점, 상호 : 진웨이성& 진향)로 이용 중인 것으로 조사되나, 대상물건은 주방부분으로 기존의 벽체를 유지하고 있음. 3) 대상물건이 소재하는 건물은 인접필지(704번지)에 소재하는 해오름빌딩과 지하주차장을 공유하고 있어, 지하주차장의 입구는 해오름빌딩에, 출구는 대상물건이 소재하는 건물에 소재함.

물건 비고

인접필지(704번지)에 소재하는 해오름빌딩과 지하주차장을 공유하고 있어 지하주차장의 입구는 해오름빌딩에, 출구는 이 사건 건물에 소재함.
중국요리 음식점의 주방 부분으로 인접하는 호수와 일체로 이용 중이며 기존의 벽체를 유지하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503804 (1)

소재지: 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층111호

용도: 근린상가

감정가: 665,000,000원

토지면적: 20.37㎡ (약 6.16평)

건물면적: 41.25㎡ (약 12.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 세종특별자치시 보람동 소재 "세종세무서" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 소재하는 상업지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 BRT 버스 정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 4층 건물 중 제1층 제111호입니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 등으로 마감되었습니다.

* 토지 이용 및 도로 상태: 토지는 가장형 평지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바로는 없습니다.

* 말소기준권리: 2021년 6월 24일 국민은행 근저당권(360,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: KUKENNETH

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-10-25

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 성명모

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황: 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권(말소), 임의경매 개시결정 등기 등이 확인됩니다.

* 채권 총액: 360,000,000원 (등기부 기준)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 세종시 상업 중심지에 위치하며, 관공서 및 다양한 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 영업 현황: 현재 중국요리 음식점의 주방으로 사용되고 있으며, 인접 호수와 일체로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 건물 간 관계: 인접 필지(704번지)에 소재하는 해오름빌딩과 지하주차장을 공유하고 있습니다. 지하주차장의 입구는 해오름빌딩에, 출구는 본건 건물에 소재하는 독특한 구조입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 세종세무서가 인근에 있으며, 상업지역 특성상 다양한 편의시설 및 업무시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 상업지구 분석 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: KUKENNETH 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있어, 향후 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 일체 이용 중인 내부 구조: 현재 중국요리 음식점의 주방으로 인접 호수와 일체로 이용 중이며 기존 벽체를 유지하고 있다는 점은, 구분소유권과 현황 이용 상태 간의 차이에 따른 명도 및 활용상의 잠재적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 지하주차장 공유: 입구와 출구가 각각 다른 건물에 위치하는 지하주차장 공유는 향후 건물 이용자 간의 사용 및 관리 관련 분쟁 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 상업 중심지에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지 여건이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 인접 호수와의 일체 이용 현황, 지하주차장 공유 등 복합적인 권리 및 이용상의 문제가 잠재되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 주요 상업지역 내 위치하여 향후 지역 발전 잠재력이 있습니다.

* BRT 노선 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 현재 상가로서의 기본적인 기능 수행이 가능한 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 665,000,000원이며, 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하고, 건물이 인접 호수와 일체로 사용 중이며 지하주차장 공유 이슈 등 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, 현재 채권 총액이 360,000,000원임을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여 임차인 명도 및 내부 원상 복구 비용, 기타 제반 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 임차인과의 협의, 명도 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.