나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30888 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 108동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '중앙탑초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 학교 및 자연림이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상17층 건물내 제402호로서, (사용승인일 : 2018.01.15) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비 및 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 평지로서 "주거용"으로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

남선아:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 11. 8.
주택도시보증공사 : 경매신청채권자로서 임차인 남선아의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30888 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 108동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 238,000,000원

토지 면적: 69.96㎡ (약 21.16평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용 승인일: 2018년 1월 15일

해당 층: 4층 (총 17층 중)

1.2. 입지 조건

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리에 위치한 신우희가로아파트 108동 4층에 소재함.

주변은 아파트 단지와 학교, 자연림이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

남동측으로 왕복 4차선 도로와 접해 있어 도로 접근성이 양호함.

1.3. 권리 분석

본 물건은 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO임.

등기부등본상 권리 분석 결과, 아래와 같은 권리 내역이 확인됨.

* 우리은행 근저당: 88,320,000원 (말소 대상)

* 남선아 주택임차권: 140,000,000원 (말소 대상)

* 주식회사 신우산업개발 소유권이전2번신탁등기말소: (말소 대상)

* 주택도시보증공사 강제경매: 183,865,863원 (경매 신청 채권자, 말소 대상)

총 등기부채권액은 228,320,000원임.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리(부담)는 없음.

1.4. 임차인 현황

* 임차인: 남선아

* 보증금: 158,380,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 2월 3일

* 배당신고일자: 2023년 11월 8일

* 대항력: 없음 (상기 자료 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 남선아는 주택임차권등기권자이며, 주택도시보증공사가 임차인의 보증금 반환 채권을 양수하여 대항력 및 우선변제권을 승계하였음.

1.5. 상권 분석

아파트, 학교, 자연림 등이 혼재된 주거 지역으로, 조용한 생활 환경을 제공함.

주변에 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교 등 교육 시설이 위치함.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 갖춰져 있음.

검색 결과, 해당 물건지 주변에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 생활 정보

교육: 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교 등 근접

교통: 인근 버스정류장 이용 및 차량 접근 용이

편의: 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 상권 이용 가능

기타: 충주 기업도시 개발 구역으로 지정되어 향후 발전 가능성이 있음.

1.7. 잠재적 리스크

임차인 남선아는 주택임차권 등기 및 보증금반환채권을 주택도시보증공사에 양도하였고, 이로 인해 대항력 및 우선변제권을 승계한 것으로 보임. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 관련 사항은 경매 절차 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로 추가적인 확인이 필요함.

본 건은 '공동담보' 물건으로 특수 물건 정보에 해당함. 이는 본건 외 다른 부동산이 함께 담보로 제공되었음을 의미하며, 경매 절차에 영향을 줄 수 있는 요소임.

1.8. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있음.

권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차인 관련 복잡한 권리 관계가 존재하므로 이에 대한 주의 깊은 검토가 필요함.

충주 기업도시 인근에 위치하여 장기적인 지역 발전 가능성을 기대할 수 있음.

1.9. 투자 포인트

2018년 사용 승인된 비교적 신축급 아파트임.

충주 기업도시 개발 구역에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있음.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 투자가 가능함 (단, 임차인 관련 사항은 주의).

1.10. 예상 입찰가

감정가: 238,000,000원

최근 매매 사례:

* 84.9565㎡, 13층: 2026년 5월 9일, 228,000,000원

* 59.9533㎡, 14층: 2026년 6월 23일, 150,000,000원

* 59.8332㎡, 12층: 2026년 6월 23일, 148,000,000원

분석: 동일 면적(84.96㎡)의 13층 아파트가 최근 228,000,000원에 거래된 점과 감정가가 238,000,000원인 점을 고려할 때, 본건(4층)은 층수 차이로 인해 다소 조정될 수 있으나, 경매 시장 상황 및 유찰 여부에 따라 감정가 수준 또는 최근 실거래가 이상으로 입찰이 이루어질 수 있음. 인수되는 권리가 없고, 아파트 자체의 상품성이 양호한 점을 고려하여, 보수적으로 접근 시 최근 실거래가와 감정가를 고려한 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있음.

예상 입찰가: 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.