나이스옥션 법원경매 속초 2025타경306 [1] 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 "피움힐링파크" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지, 임야, 피움힐링파크 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사 정은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

부정형상의 토지로서 현황 "주거용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약 3미터 내외의 포장 도로를 이용하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(소 100m에서 250m 지역 250마리 미만 (조례확 인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 (4) 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로 건축물대장상 2020.10.21.자로 사용승인된 건물임. 외벽 : 노출콘크리트마감 내벽 : 1층 노출콘크리트마감, 2층 벽지마감 등 바닥 : 콘크리트마감 천장 : 1층 노출콘크리트마감, 2층 벽지마감 등 창호 : PVC 샷시 이중창 구조.

이용상태

단독주택 용도이나 현황은 공실 상태임. (1층 거실, 보일러실, 화장실 등, 2층 거실, 방, 창고 등)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도, 사진용지와 같이 동일인 소유로 추정되는 제시외건물(ㄱ~ㄴ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각하며, 제시외 건물 포함
- 토지 지상에 경량철골조 판넬지붕 '함소연 스튜디오'문구의 창고 약 18.6㎡ 있음(제시외 건물 2-1)
- 제시외 건물'2-2'(콘크리트조 12.5㎡)은 목록2 건물에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경306 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-8

용도: 단독주택

감정가: 252,206,300원

토지면적: 350.00㎡ (약 105.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 115.26㎡ (약 34.87평)

건물 제시외면적: 31.10㎡ (약 9.41평) (함소연 스튜디오 창고 약 18.6㎡, 콘크리트조 건물 12.5㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고성군산림조합 (근저당권자)

건축물 정보:

- 사용승인일: 2020년 10월 21일

- 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 2층

- 용도: 단독주택

- 외벽: 노출콘크리트마감

- 내벽: 1층 노출콘크리트마감, 2층 벽지마감 등

- 바닥: 콘크리트마감

- 천장: 1층 노출콘크리트마감, 2층 벽지마감 등

- 창호: PVC 샷시 이중창

- 설비: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비

- 현재 이용상태: 공실 상태 (1층: 거실, 보일러실, 화장실 등 / 2층: 거실, 방, 창고 등)

- 제시외 건물: 경량철골조 판넬지붕 '함소연 스튜디오' 문구의 창고 약 18.6㎡ (제시외 건물 2-1), 콘크리트조 12.5㎡ (제시외 건물 2-2)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

- 본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리에 위치하며, "피움힐링파크" 남동측 인근입니다.

- 주변은 단독주택, 농경지, 임야, 피움힐링파크 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

- 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

- 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 보입니다.

* 형태 및 이용상태

- 토지는 부정형의 형상으로 현재 "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

- 본건 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장 도로를 이용하여 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 생산관리지역 (2024-10-14)

- 가축사육제한구역 (소 100m에서 250m 지역 250마리 미만 (조례 확인 요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 준보전산지<산지관리법>

3. 권리분석

* 말소기준권리

- 근저당권 (을7): 2022년 06월 30일 접수, 채권자 고성군산림조합, 채권최고액 156,000,000원.

* 인수되는 권리

- 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 등기부상 임차인 정보는 확인되지 않습니다. (현황조사서 상 점유자 정보는 별도 확인 필요)

* 특이사항

- 공동담보로 경매 신청되었습니다.

- 등기부채권 총액 (토지/건물): 933,584,000원

4. 상권분석

* 주변 시세 및 거래 동향

- 제공된 자료만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등 아파트 단지나 유사 건물의 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건의 매매/임대 사례를 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

- 유사 물건의 경매 낙찰가율은 감정가의 67%~83% 수준으로 확인됩니다.

* 혐오시설 유무

- 현재 제공된 정보 및 공개된 자료만으로는 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다.

- 해당 지역은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 대규모 혐오시설이 인접할 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 지도 서비스 및 현장 답사가 필요합니다.

* 지역 개발 정보

- 동해북부선 철도 개통 예정(2027년)에 따른 수혜 지역으로 언급되는 곳이 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

- 오호 어촌체험휴양마을 등 관광 관련 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

- 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 편의시설

- 본건은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 인근에 대형 편의시설보다는 지역 기반 시설(주민편의안내서비스 등)이 존재할 것으로 추정됩니다.

- "피움힐링파크"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교육/의료시설

- 주변 학교, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설에 대한 정보는 외부 조사가 필요합니다.

* 관광/휴양

- 송지호 해수욕장, 왕곡마을, 밀리터리체험장 등 관광지가 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 처리: '함소연 스튜디오' 창고(18.6㎡)와 콘크리트조 건물(12.5㎡)이 제시외 건물로 포함되어 있으나, 무단 건축 또는 철거 대상 여부 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용 또는 건축에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태이므로, 임대 또는 실거주 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 대중교통 불편: 대중교통 이용이 불편한 점은 거주 편의성 및 향후 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 9.3억원 이상으로 높아, 경매 신청 채권자 외 다른 채권자의 권리 관계 및 경매 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 고성군 죽왕면 야촌리에 소재하는 단독주택 경매 물건입니다. 2020년 사용승인된 2층 철근콘크리트 건물로 비교적 신축이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 제시외 건물 2개 동이 포함되어 있으나, 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다. 권리상 인수되는 임차인이나 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 입지적으로는 차량 접근은 용이하나 대중교통은 불편하며, 생산관리지역 등 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 한적한 환경이며, 관광 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 현재 공실 상태인 점을 감안할 때, 실거주 또는 임대 목적 시 향후 활용 방안에 대한 면밀한 계획 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 최신식이며, 유지보수 비용을 절감할 수 있습니다.

* 쾌적한 자연환경: 농경지, 임야 등과 인접한 환경으로 전원생활이나 휴양을 목적으로 하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 관광지 인근: 송지호 해수욕장, 왕곡마을 등 고성의 주요 관광지와 인접하여 세컨드하우스 또는 주말주택으로 활용 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 활용 가능성: '함소연 스튜디오' 창고 등은 창고, 작업실 등으로 별도 활용 가능성을 높여줍니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 252,206,300원

* 시세 분석:

- 본 건과 같은 죽왕면 지역의 단독주택 실거래가 및 경매 낙찰가율은 다양하게 분포하고 있습니다. 유사 물건의 낙찰가율이 감정가의 67%~83% 수준으로 나타나고 있어, 본건의 경우에도 이러한 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

- 인근 부동산 정보에 따르면, 2025년 11월 24일 기준 유사 건물(1022-12번지)의 총 감정가는 241,544,600원으로, 해당 물건의 감정가가 약 1억원 높은 수준입니다. 2025년 12월 1일 기준 유사 건물(1022-11번지)의 총 감정가는 255,068,000원으로 본건과 유사한 수준입니다.

- 또한, 2025년 11월 25일 기준 본건과 유사한 1022-8번지의 감정가는 202,281,300원(건물+토지)으로 제시된 바 있으나, 이는 본건의 총 감정가와 차이가 있습니다. (참고: 검색된 정보에는 감정가 기준일 및 감정가액이 상이한 경우가 있으므로, 정확한 최신 감정가는 법원 자료를 재확인해야 합니다.)

* 예상 입찰가 산정:

- 현재 공실 상태이며, 대중교통 불편, 토지 이용 제한 등 일부 고려사항이 있습니다.

- 감정가 대비 약 80% ~ 85% 수준을 보수적인 예상 입찰가 범위로 설정합니다.

- 252,206,300원 × 0.80 = 201,765,040원

- 252,206,300원 × 0.85 = 214,375,355원

- 따라서, 예상 입찰가는 약 2억 1천만 원 ~ 2억 2천만 원 수준으로 제안합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수, 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.