나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53718 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 560-2 금성타운 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산식물원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건물 내 3층 301호로서 외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일 등 마감 창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택(후첨,내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 장방형 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 시도지정문화유 산구역(이익선생묘,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 정영모)로부터 2026. 6. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53718 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 560-2 금성타운 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 191,000,000원

* 토지면적: 40.89㎡ (약 12.37평)

* 토지 지분: 40.888㎡ (약 12.37평)

* 건물면적 (전용면적): 72.39㎡ (약 21.90평)

* 해당 물건은 다세대주택으로, 전용면적은 72.39㎡ (약 21.90평)입니다. 분양면적은 별도로 명시되어 있지 않습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축물대장 상 사용승인일: 2011년 3월 7일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산식물원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 시도지정문화유산구역(이익선생묘, 외곽경계로부터 300미터 이내 지역으로 문화재협의구역임), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 경매개시결정 사건번호: 안산지원 2025타경53718

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 등기부등본상 압류(체납징세 과-티58963) 북부산세무서장 (2022.11.25)

* 본 건 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인: 정영모 승계인)

* 보증금: 174,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 10일

* 확정일자: 2021년 8월 11일

* 배당신고일자: 2023년 12월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 1일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 해당 임차인이 더 이상 해당 물건에 대한 대항력을 주장할 수 없으며, 명도에 문제가 없을 것임을 시사합니다.

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 해당 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 구성된 생활권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "안산식물원"이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호하여 주요 도로로의 진출입이 용이합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 주변 지역 분석 결과, 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인의 대항력 포기 확약: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 명도에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 명도 과정에서의 예상치 못한 변수에 대비할 필요는 있습니다. 다만, 확약서 내용상 명도 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 다수 권리 관계: 경매물건에 다수의 압류 및 강제경매 기록이 존재하나, 모두 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 권리 분석 시 말소기준권리 및 관련 내용을 정확히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 다양한 용도지역 및 지구 지정이 되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 9,100만원입니다.

* 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였고, 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없는 상태입니다. 이는 투자자에게 매우 유리한 조건으로, 명도 관련 리스크가 최소화될 것으로 판단됩니다.

* 주변 시세 분석 결과, 최근 거래 사례들과 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인의 명도 동의 확약서 제출로 인해 명도 과정이 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 주변 실거래가 분석 (2026년 3월~7월):

* 53.285㎡ (약 16.1평), 4층, 2014년식: 16,500만원 (평당 약 102.5만원)

* 79.86㎡ (약 24.17평), 3층, 2010년식: 18,500만원 (평당 약 76.5만원)

* 73.155㎡ (약 22.13평), 3층, 2002년식: 15,000만원 (평당 약 67.8만원)

* 본건 물건 정보: 72.39㎡ (약 21.90평), 3층, 2011년식.

* 본건은 2011년식으로 2002년식(15,000만원)보다는 신축이며, 2010년식(18,500만원)과 연식이 유사하고 면적이 약간 작습니다. 2010년식 대비 면적이 작은 점, 2002년식 대비 신축인 점을 고려할 때, 평당 가격은 70만원대 중반으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 이에 따라 예상되는 시세는 약 16,500만원 ~ 17,500만원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가(19,100만원) 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

* 현 시세 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 17,500만원으로 제안합니다.

* 이는 임차인 보증금 인수분이 없다는 점을 전제로 하며, 입찰 시점의 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.