나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53699 [1] 경기도 시흥시 장곡동 867-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 장곡동 소재 "장곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다가구주택,근린생활시설, 아파트등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건토지까지 차량 출입가능하고, 버스정류장이 인근에 소재하는 등 교통상황 대체로 보통정도임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지 토지로 인접토지와 등고평탄하며, 근린생활시설 및 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 남측으로 소로1류(폭 10m~12m)(2021-05-07)(국지도로)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2021-05-17), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2021-05-07)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-04-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 미상임. (2)본건은 평가의 물적 기준이 되는 지적도,토지대장등에 의거하여, 육안에 의한 관찰로 평가하였습니다. 면적, 경계등 지적불부합 여부에 대한 확인을 위해서는 측량이 필요한 상태임을 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건(사용승인일 : 2023.04.12.)으로, 외 벽 : 치장벽돌 쌓기, 일부 돌 붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택으로 1층:근린생활시설 2층:다가구주택(2가구) 3층:다가구주택(2가구) 4층:다가구주택(1가구)등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기, 소방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

토지건물 감정명세표에서 별도 평가한 바와 같은 제시외물건(부합물 종물)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계-미상임. (2) 본건 1층은 근린생활시설, 2,3,4층은 주택으로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰등에 의거하여 평가하였고, 내부의 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 안산지원 2025타경53699 (1)

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 867-2

용도: 다가구주택

감정가: 1,581,904,100원

토지면적: 254.30㎡ (약 76.9 평)

건물면적: 456.30㎡ (약 138.0 평)

건물 제시외면적: 80.00㎡ (약 24.2 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 장곡동 소재 "장곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건 토지까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용상태: 사다리형 평지 토지로 인접 토지와 등고평탄하며, 근린생활시설 및 다가구주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북측 및 남측으로 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 1,320,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

임차인 현황:

* J *: 보증금 70,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정 2025-01-15, 배당신고 2025-12-23, 대항력 없음.

* W *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-15, 대항력 없음.

* W *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-15, 대항력 없음.

* 곽 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2023-11-15, 배당신고 2025-12-11, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-31, 대항력 없음.

* 성 : 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2023-11-01, 확정 2026-01-27, 배당신고 2026-01-27, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-11-25, 확정 2025-08-11, 배당신고 2025-12-12, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 근린생활시설과 다가구주택으로 이용되고 있으며, 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재하고 있습니다.

장곡초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구가 예상되며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 장곡초등학교가 인접해 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경: 다가구주택과 근린생활시설이 혼재하는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 하자 가능성: 건물 감정평가서에 따르면, 내부 확인이 어려워 하자 유무, 수리 필요성 등을 충분히 감안해야 합니다. 특히 난방, 급배수, 위생, 소방 설비 등의 상태를 경매 참가 전 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등 다양한 규제가 존재합니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 1,320,000,000원으로 감정가 대비 높은 수준입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동에 위치한 신축(2023년 4월 12일 사용승인) 다가구주택 및 근린생활시설로, 장곡초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다.

토지, 건물, 제시외 건물 일괄 매각 대상이며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 건물 내부 상태의 불확실성과 토지이용계획상의 다양한 규제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 사용승인된 비교적 최신 건축물입니다.

입지 조건: 장곡초등학교 인근으로 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

임대 수익 창출: 다가구주택으로서 다수의 임차인을 통한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 추가 공간 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,581,904,100원입니다.

인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 적정 가치, 주변 시세, 투자 목적, 향후 수익률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.