나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34871 [1] 경기도 김포시 장기동 1871-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "푸른솔초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가주택, 다세대주택, 근린생활시설, 중소형 창고 및 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 간선도로를 따라 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로 현황 근린생활시설 및 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측과 서측으로 너비 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m ~ 371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m ~ 12m) (2014-11-27) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>, 진입표면구역 <공항시설법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역 (장기처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인등 용도: 단독다가구아파트연립다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.) 토지정보과문의)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 단독주택 및 제2종근린생활시설 건물로서, (사용승인일 : 2017.07.05) 외벽 : 외장용 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

일련번호(2) : 현황 단독주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일련번호(2) : 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(2) : 없음.

공부와의 차이

일련번호(2) : 2018.05.02 위반건축물로 지정(무단대수선(5가구->11가구), 무단증축(지상1층, 10.89㎡, 주차시설 일부를 근린생활시설로 변경)). 4층과 옥탑사이 다락방 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-정확한 위치와 및 면적,경계 확인 등은 측량을 요하는 상태인 점 등은 경매진행시 참고 바람
-목록2 건물은 일반건축물대장상 무단대수선 및 무단증축으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있으니 경매진행시 참고 바람
-목록2 건물 1층 근린생활시설 후면 일부와 4층과 옥탑 사이 제시외건물(무단증축부분, 다락방) 소재하니 경매진행시 참고 바람(기타 자세한 사항은 감정평가서 참조)
-제시외 건물로 인하여 토지의 소유권행사에 제한을 받는 경우 토지의 가격은 978,717,000원 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 장기동 1871-5에 소재한 근린주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34871 (1)이며, 감정가는 1,871,236,800원입니다.

토지 면적은 314.70㎡(약 95.2평)이며, 건물 면적은 520.76㎡(약 157.5평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 구OOOOOOO (구의동새마을금고)이며, 특이사항으로는 대항력있는 임차인이 존재하고 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "푸른솔초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린상가주택, 다세대주택, 근린생활시설, 중소형 창고 및 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로를 따라 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태

본건은 동측과 서측으로 너비 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대. 지정기간: 25.8.26. ~ 26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 1월 13일 접수된 세검정새마을금고의 근저당권(908,400,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2020년 1월 13일 접수된 세검정새마을금고의 근저당권(908,400,000원)입니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 1,136,400,000원, 건물 기준 1,396,400,000원입니다.

경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

대부분의 임차인은 '대항력: 없음'으로 표기되어 있어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 신충옥: 보증금 90,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2018-03-23, 확정일자 2017-11-28, 배당신고일자 2025-12-02. '대항력: 있음'으로 표기되어 있으나, 건물 등기부상 주택임차권이 '말소'로 되어 있어, 법원 절차에 따라 소멸될 가능성이 높습니다. 보증금이 크므로 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 권 (보증금 70,000,000원, 차임 0원)

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 310,000원)

* 김 (보증금 5,000,000원, 차임 450,000원)

* 김 (보증금 100,000,000원, 차임 0원) - 건물 등기부상 주택임차권 을13 (권리금액 80,000,000원)

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 900,000원)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원)

* 김 (보증금 35,000,000원, 차임 0원)

* 박 (보증금 40,000,000원, 차임 0원)

* 안 (보증금 100,000,000원, 차임 0원)

* 양 (보증금 55,000,000원, 차임 0원) - 건물 등기부상 주택임차권 을11

* 양 (보증금 0원, 차임 0원)

* 이 (보증금 60,000,000원, 차임 0원)

* 이 (보증금 45,000,000원, 차임 100,000원)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원)

* 이 (보증금 50,000,000원, 차임 0원)

* 이 (보증금 10,000,000원, 차임 700,000원)

* 주식회사더블윈 (보증금 40,000,000원, 차임 200,000원)

* 중소기업은행(임차인김용인) (보증금 67,200,000원, 차임 0원)

* 최 (보증금 0원, 차임 0원)

* 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이며, 채권자 구의동새마을금고의 임의경매 개시로 인해 말소될 권리가 많습니다.

'대항력 있음'으로 표기된 신충옥 임차인에 대한 권리 관계를 면밀히 확인해야 하나, '인수 보증금 합계'가 0원이므로 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 이용 현황

본 건은 현재 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다.

* 주변 상권 특성

인근 지역은 아파트단지, 근린상가, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 '김포한강신도시범양레우스라세느' 단지의 연립주택(2022년식, 전용면적 약 84.8~84.9㎡) 정보입니다. 해당 단지의 최근 매매가는 2025년 12월 55,000만원, 2026년 1월 51,600만원, 2026년 3월 55,000만원으로 파악됩니다.

본 건의 소재지(장기동 1871-5)와 JSON 데이터의 지번(1894-9)이 다르며, 본 건은 근린주택(단독주택 및 근린생활시설)으로서, JSON 데이터의 연립주택과는 건물 형태 및 용도가 다르므로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 본 건의 감정가가 18.7억원임을 감안할 때, 비교 시세는 본 건의 특성을 반영하여 개별적으로 산정해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설

"푸른솔초등학교" 서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경

해당 지역은 주거, 상업, 일부 공장 및 농경지가 혼재된 지역으로, 인프라가 비교적 잘 갖춰진 편입니다.

* 혐오 시설

주변 지역에 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 지도 검색 결과 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반 건축물

목록2 건물은 일반건축물대장상 무단대수선(5가구->11가구) 및 무단증축(1층 근린생활시설 후면 일부, 4층과 옥탑 사이 다락방)으로 인한 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물

1층 근린생활시설 후면 일부와 4층과 옥탑 사이 다락방 등 제시외 건물이 존재합니다. 이는 원칙적으로 매각에서 제외되거나, 포함될 경우 별도의 법적 검토가 필요합니다. 본 건은 제시외 건물 포함 일괄매각으로 감정평가에 반영되었습니다.

* 면적 및 경계 확인

정확한 위치, 면적, 경계 확인 등은 측량을 요하는 상태이므로, 입찰 전 현장 실사를 통해 상세히 확인해야 합니다.

* 토지 소유권 행사 제한

제시외 건물로 인해 토지 소유권 행사에 제한을 받는 경우, 토지 감정 가격이 978,717,000원으로 하향 조정될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인

신충옥 임차인은 '대항력 있음'으로 표기되어 있으며, 보증금이 9천만원으로 크기 때문에, 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. (건물 등기부상 말소 처리 확인되었으나, 최종 배당표 확인 필수).

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동의 '푸른솔초등학교' 인근에 위치한 근린주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 가지고 있어 다양한 활용이 가능하며, 주거 및 상업 시설로 복합 운영 시 수익성이 기대됩니다.

하지만, 위반건축물 등재, 제시외 건물 존재, 면적 및 경계 불분명 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 특히, '대항력 있음'으로 분류된 신충옥 임차인의 보증금 인수 여부는 반드시 확인해야 할 최우선 과제입니다. 토지 소유권 행사 제한 시 가격 하락 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 리스크들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지

초등학교 인근 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 건물 활용성

근린생활시설과 단독주택으로 활용 가능하여 임대 수익 및 직접 거주 목적 모두 고려할 수 있습니다.

* 대규모 부지

314. 70㎡의 넓은 토지와 520.76㎡의 건물 면적은 개발 또는 확장 가능성을 시사합니다.

* 정비 후 가치 상승

위반건축물 해소 및 제시외 건물 정리 후에는 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,871,236,800원입니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

다만, '대항력 있음'으로 표시된 신충옥 임차인의 보증금 90,000,000원 전액 배당 여부는 반드시 확인이 필요하며, 이에 대한 리스크를 고려해야 합니다.

또한, 위반건축물에 대한 이행강제금, 원상복구 비용, 제시외 건물로 인한 토지 소유권 행사 제한 가능성(토지 가격 978,717,000원 하향 조정) 등을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 추정 입찰가 범위

감정가 대비 70~80% 수준 (약 1,300,000,000원 ~ 1,400,000,000원)

이 범위는 일반적인 투자 분석에 따른 제안이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 임차인 직접 면담, 위반건축물 관련 상세 비용 분석, 법률 전문가 자문 등을 거쳐 최종 결정해야 합니다. 특히, '토지 소유권 행사 제한' 발생 시, 토지 감정가 하락분을 반영하여 입찰가를 재산정해야 합니다.

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