나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4956 [1] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층디109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주경안중학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위로는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택 근린생활시설, 시장, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조 지하3/지상2층 건물 내 제1층 제디109호로서 (사용승인일 : 2021.08.27) 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감. 내벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감. 창호 : 강화유리 마감.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지, 소화전 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 평지로서 공동주택(아파트), 판매시설, 근린생활시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약15M 내외, 북동측 및 동측으로 노폭 약8M내외, 남서측으로 노폭 약6M내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구 단위계획구역(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로 1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교 환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별 대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./ 외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 경안동 447번지, 경기광주역 금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디109호에 소재하는 근린상가입니다.

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경4956 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층디109호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 233,000,000원

* 토지면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

* 토지 지분: 7.2028㎡ (약 2.18평)

* 건물면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

* 건물 지분: 21.6㎡ (약 6.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO (실제 경매 신청 채권자는 주민신용협동조합입니다.)

* 특이사항: 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주의사항: 근린생활시설로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 경안동에 위치하며, 주위 환경 및 교통 여건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주경안중학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위로는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택 근린생활시설, 시장, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 15M 내외, 북동측 및 동측으로 노폭 약 8M 내외, 남서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 주민신용협동조합의 근저당권 (2022.01.06 접수)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.)

* 총 등기부채권액: 206,728,062원 (말소예정 채권 포함)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-12

* 확정일자: 2024-04-12

* 배당신고일자: 2025-11-18

* 대항력: 없음 (본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본건이 소재한 지역의 상권은 다음과 같습니다.

* 입지: 경기도 광주시 경안동, 경기광주역 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 등 풍부한 배후수요를 갖춘 지역으로, 학교 및 시장이 인접해 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

* 용도 지역: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본 건은 특정 용도 제한 지구, 가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역(광주중학교, 광주초교), 배출 시설 설치 제한 지역, 자연 보전 권역, 시장 정비 구역, (한강) 폐기물 매립 시설 설치 제한 지역, 특별 대책 지역, 토지거래계약에 관한 허가 구역(2025.08.26.~2026.08.25. / 외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 등에 해당됩니다. 이러한 지역적 특성은 향후 개발 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 건물 및 주변 생활 환경에 대한 정보입니다.

* 건물 정보:

* 건물명: 경기광주역 금호리첸시아 센트럴 스퀘어

* 동/호수: 센트럴 스퀘어 D109호 (1층)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2021년 8월 27일

* 층수: 지하 3층 / 지상 2층 (본건은 1층)

* 주요 용도: 본 건물 복합 용도로는 공동주택(아파트), 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등이 있으며, 본 전유부(D109호)는 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 설비: 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지, 소화전 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 광주경안중학교 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업 지역 및 주거 단지로 인해 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 권리 변동 가능성: 현재 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 경매 진행 중 예상치 못한 추가 압류, 가압류, 배당 이의 등 권리 변동 가능성이 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 명도 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 이사 협의 과정에서 명도 지연 또는 명도 저항의 가능성을 배제할 수 없습니다. (보증금 미인수)

* 토지 이용 제한: 다수의 법규에 따른 토지 이용 제한 사항이 존재하여, 향후 건물 활용 또는 증축, 신축 시 제약이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래계약 허가 구역으로 지정되어 있어 특정 거래에 주의가 필요합니다.

* 공실 위험: 현재 임대 관계가 미상이며, 상권 활성화 정도 및 시장 상황에 따라 공실이 발생할 경우 임대수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기광주역 인근에 위치한 신축 상가 건물(2021년 사용승인)로, 입지적 강점을 가지고 있습니다. 주변 아파트 단지 등 풍부한 배후수요와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한과 현재 임대 관계 미상, 대항력 없는 임차인과의 명도 과정은 주의 깊게 관리해야 할 부분입니다. 지역 상권의 활성화 추세 및 본건의 실제 임대 현황에 대한 면밀한 조사를 통해 투자 가치를 재확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

본 건의 투자 매력 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축 상가: 2021년 준공된 비교적 최신 건물로, 물리적 하자 및 관리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 인근: 경기광주역과 가까워 향후 개발 가능성 및 유동인구 증가를 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 배후수요: 주변의 대규모 아파트 단지 및 주택가로 인해 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,000,000원이며, 건물 전용면적은 약 6.53평 (21.6㎡)입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 공실 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 본 감정가 및 권리 분석 내용을 바탕으로, 향후 발생 가능한 수익률과 리스크를 신중하게 평가하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.