나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34949 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 744-35 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "학운7 일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장 및 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 장방형의 토지로서, 단독주택 건부지임. 기호3 : 부정형의 토지로서, 지목은 답이나 현황 도로임. 기호4 : 삼각형의 토지로서, 묵전임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 남서측으로 약 6미터 내외의 도로(기호3) 및 북동측으로 약 3미터 내외의 도로에 접함. 기호4 : 본건 서측으로 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(학운7 일반산업단지), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운7 일반산업단지(기업지원과 문의))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다 기호3 : 도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(학운7 일반산업단지), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 완충녹지(저촉), 주차장(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운7 일반산업단지(기업지원과 문의))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 기호4 : 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(학운7 일반산업단지), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운7 일반산업단지(기업지원과 문의))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호3 토지는 지목이 '답'이나 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록구조 기타지붕(블록조) 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 단독주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(내부미상, 창고 등, 태양광설비) 각 포함. 농지취득자격증명을 발급받지 않고 취득할 수 있음.
목록3. 토지는 지목은 '답'이나 현황 '도로'로 지분 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2025타경34949 (1)

소재지

경기도 김포시 양촌읍 학운리 744-35 (신 주소: 경기도 김포시 삼도공단로115번길 45)

용도

단독주택

감정가

594,558,090원

매각대상

토지 지분 / 건물 전체 매각

경매구분

부동산 임의경매

토지 면적

총 2727.00㎡ (약 825평), 토지 지분 708.7812㎡ (약 214평)

건물 면적

총 98.40㎡ (약 30평), 건물 지분 98.4㎡ (약 30평)

건물 제시외면적

107. 89㎡ (내부 미상, 창고 등, 태양광 설비 포함)

특이사항

지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 농지취득자격증명 불필요

2. 입지조건

위치

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 위치하며, "학운7 일반산업단지" 내에 자리하고 있습니다.

주위환경

주변으로는 단독주택, 공장 및 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 대체로 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용상태

기호1 토지는 장방형으로 단독주택 건부지이며, 기호3 토지는 부정형으로 지목은 '답'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 기호4 토지는 삼각형으로 묵전 상태입니다.

인접 도로상태

기호1 토지는 남서측 약 6미터, 북동측 약 3미터 도로에 접하며, 기호4 토지는 서측 약 6미터 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(학운7 일반산업단지)에 속하며, 소로3류, 완충녹지, 주차장, 중로 등 다양한 용도지구 및 도로 저촉 사항이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. (상세 내용은 토지이용계획 확인 필요)

3. 권리분석

말소기준권리

2014년 5월 9일 접수된 주식회사더베스트파트너스대부의 근저당권(240,000,000원)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 각종 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리

지상권이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않습니다. (세부 내용 확인 필요)

임차인 현황

* 유 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2015.06.01, 배당신고일자 2026.01.20, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2015.06.01, 확정일자 및 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계

0원

등기부채권 총액 (토지/건물)

약 405,887,287원

4. 상권분석

본 건은 학운7 일반산업단지 내에 위치하여, 해당 산업단지의 배후 수요 및 관련 업종 종사자를 대상으로 하는 상권이 형성될 수 있습니다. 주변의 단독주택, 공장, 농경지 혼재는 복합적인 상권 특성을 나타냅니다. 인근 버스정류장을 통한 유동인구의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경

산업단지 내에 위치하여 일반 주거 지역과는 다른 특성을 가집니다. 주거 편의시설보다는 산업 활동에 초점이 맞춰진 환경으로 예상됩니다.

교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

편의시설

산업단지 내 또는 인근 지역의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이나, 생활 밀착형 편의시설은 부족할 수 있습니다.

교육시설

인근 교육시설에 대한 정보는 부족하며, 일반적으로 산업단지 인근 지역은 교육시설 접근성이 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각

전체 토지 소유권의 일부 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의 과정에서 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물

내부 미상, 창고, 태양광 설비 등 제시외 건물은 현황 그대로 인수됩니다. 철거, 명도, 소유권 관련 추가 비용 및 분쟁이 발생할 수 있으며, 특히 태양광 설비의 경우 관리 및 유지보수에 대한 확인이 필요합니다.

현황 도로 지분

지목은 '답'이나 현황 '도로'로 이용되는 토지 지분을 매각받게 됩니다. 이는 도로 통행 관련 민원 발생 가능성, 향후 도로 이용에 대한 제약 등으로 이어질 수 있습니다.

일괄매각

토지 지분과 건물 전체가 함께 매각되는 일괄매각으로, 지분 매각으로 인한 권리관계의 복잡성이 더욱 증대될 수 있습니다.

산업단지 내 위치

산업단지 관련 법규 및 규제 적용 가능성이 있으며, 일반적인 주거 지역과는 다른 특수성을 고려해야 합니다.

임대 관계 미상

건물의 임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 임차인이 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 학운7 일반산업단지 내에 위치한 단독주택으로, 토지 지분 및 건물 전체가 일괄 매각되는 건입니다. 다수의 채권이 존재하나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 지분 매각, 현황 도로 토지 지분, 제시외 건물 등의 특수성을 고려할 때, 명확한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 투자 목적에 따라 산업단지 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 지분 소유자와의 원만한 협의가 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

산업단지 개발 잠재력

학운7 일반산업단지의 향후 개발 및 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

토지 지분 활용 가능성

현황 도로로 이용되는 토지 지분에 대한 타 지분 소유자와의 협의를 통해 개발 이익을 창출하거나, 도로 사용권 확보 등을 모색할 수 있습니다.

제시외 건물 및 설비 활용

현황 조사 결과에 따라 제시외 건물(창고, 태양광 설비 등)의 활용 가치를 평가하여 추가적인 수익 창출 방안을 모색할 수 있습니다.

시세 대비 낮은 낙찰 가능성

감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 594,558,090원

본 물건은 토지 지분 매각이라는 특수성, 현황 도로 토지 지분, 제시외 건물 포함 등 여러 고려 사항이 많아 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 또한, 주변 연립, 다세대, 빌라 등 비교 대상 물건의 시세 정보가 추가로 제공되지 않아 객관적인 시세 산출에는 한계가 있습니다.

일반적으로 단독주택 건부지 및 토지 지분은 지역, 개발 가능성, 지분 비율 등에 따라 가격 편차가 매우 큽니다. 본 물건의 경우, 산업단지 내 위치, 지분 비율, 현황 도로 지분 등 고려할 변수가 많아 단순 평당가 산출은 부적절합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 별도로 고려할 필요는 없습니다.

보수적인 관점에서, 본 물건의 잠재적 리스크와 투자 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여, 현장 답사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

추정 입찰가 범위 (참고용): 약 416,000,000원 ~ 476,000,000원

이 금액은 현 시세 및 주변 환경 분석이 제한적이며, 투자 위험 요소를 감안한 잠정적인 범위이므로 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.