나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58755 [1] 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 10층에이1031호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 '능동고등학교' 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

본건은 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황인 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물내, 제10층 제에이1031호로서, 외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임. ※폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인을 하지 못하였으며, 후첨 내부구조도는 건축물현황도 및 현장조사내용을 기초로 표기하였으니 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 에어컨설비, 난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 대로3류(25~30미터), 동측으로 중로1류(20~25미터) 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

능동 1065-2 : 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:이동환)로부터 2026. 6. 10.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58755 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-2, 동탄퍼스트빌스타 10층 에이1031호

용도: 오피스텔

감정가: 69,000,000원

토지 면적: 5.68㎡ (약 1.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 20.15㎡ (약 6.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

3. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 화성시 능동 '능동고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재합니다.

* 교통 상황: 본건은 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황이 무난합니다.

* 인접 도로 상태: 북서측으로 대로3류(25~30미터), 동측으로 중로1류(20~25미터) 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 속합니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (의정부세무서장, 2024-04-15)

* 등기부 현황:

* 을1: 주택임차권 (권리자: 이동환, 금액: 78,000,000원, 전입일자: 2022-11-11, 확정일자: 2022-11-01) - 말소 예정

* 갑7: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 78,000,000원, 사건번호: 수원지방법원 2025타경58755)

* 이 외 압류, 가압류 등 다수 등기사항 존재하나 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이동환)

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도인: 이동환)로부터 2026년 6월 10일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 해당 임차인의 대항력이 소멸되었음을 의미합니다.

* 임차인: 정성종

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-13 (주의: 제공된 데이터 상 전입일자가 미래 시점이나, 대항력 없음으로 명시되어 있습니다.)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

5. 상권분석

* 본건은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있습니다.

* 인근에 능동고등학교가 위치하며, 다양한 편의시설이 밀집해 있어 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

* 주변 시설: 능동고등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 인근에 GS25, 노브랜드 화성능동점, GS더프레시 화성기산점 등 다수의 편의점 및 마트가 소재합니다.

* 의료시설: 능동키즈약국, 새싹약국 등 약국이 위치해 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 정확한 상태 파악은 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

* HUG 확약서 내용: HUG(주택도시보증공사)로부터 제출된 확약서 내용에 따라 임차인의 대항력은 포기되었으나, '전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 문구의 해석에 따라 세부적인 권리관계 재확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 미래 전입 임차인: 정성종 임차인의 전입일자가 2025년 6월 13일로 미래 시점으로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 주변 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 상으로는 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 문제가 해소되었으며, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가하다는 점과 임차인 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 동탄1신도시 인근으로 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리관계: 인수 부담이 없는 권리 분석 결과로, 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 수익성: 유사 오피스텔의 임대 사례를 볼 때, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

10. 예상 입찰가

제공된 감정가는 69,000,000원입니다.

현재 동탄퍼스트빌스타 오피스텔의 유사 면적(약 20㎡) 시세는 2025년 10월 기준 매매가 약 5,500만원 ~ 7,000만원 수준으로 확인됩니다.

특히, 20㎡ 전용면적의 경우 2025년 10월 누적 신고가 기준 7,000만원이 거래된 사례가 있습니다.

또한, KB부동산 시세에 따르면 20㎡ 타입의 경우 매매 일반가 시세가 5,500만원 수준입니다.

주변 유사 오피스텔인 '능동 이너매스골드' 전용 20.10㎡ 타입의 시세는 5,500만원 선으로 파악됩니다.

이러한 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

권리상 인수 부담이 없고, 물건명세서 작성일(2026년 8월 13일) 기준 현황을 바탕으로 보았을 때,

감정가(69,000,000원)를 기준으로 하되,

최근 실거래가 및 KB시세 등을 고려하여 5,500만원 ~ 6,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 시세 변동 추이 및 현장 조사를 통한 물건 상태 확인이 필수적입니다.1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58755 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-2, 동탄퍼스트빌스타 10층 에이1031호

용도: 오피스텔

감정가: 69,000,000원

토지 면적: 5.68㎡ (약 1.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 20.15㎡ (약 6.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

3. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 화성시 능동 '능동고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재합니다.

* 교통 상황: 본건은 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황이 무난합니다.

* 인접 도로 상태: 북서측으로 대로3류(25~30미터), 동측으로 중로1류(20~25미터) 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 속합니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (의정부세무서장, 2024-04-15)

* 등기부 현황:

* 을1: 주택임차권 (권리자: 이동환, 금액: 78,000,000원, 전입일자: 2022-11-11, 확정일자: 2022-11-01) - 말소 예정

* 갑7: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 78,000,000원, 사건번호: 수원지방법원 2025타경58755)

* 이 외 압류, 가압류 등 다수 등기사항 존재하나 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이동환)

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도인: 이동환)로부터 2026년 6월 10일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 해당 임차인의 대항력이 소멸되었음을 의미합니다.

* 임차인: 정성종

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-13 (주의: 제공된 데이터 상 전입일자가 미래 시점이나, 대항력 없음으로 명시되어 있습니다.)

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

5. 상권분석

* 본건은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 업무시설(오피스텔)로 이용 중에 있습니다.

* 인근에 능동고등학교가 위치하며, 다양한 편의시설이 밀집해 있어 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

* 주변 시설: 능동고등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 인근에 GS25, 노브랜드 화성능동점, GS더프레시 화성기산점 등 다수의 편의점 및 마트가 소재합니다.

* 의료시설: 능동키즈약국, 새싹약국 등 약국이 위치해 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 정확한 상태 파악은 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

* HUG 확약서 내용: HUG(주택도시보증공사)로부터 제출된 확약서 내용에 따라 임차인의 대항력은 포기되었으나, '전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 문구의 해석에 따라 세부적인 권리관계 재확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 미래 전입 임차인: 정성종 임차인의 전입일자가 2025년 6월 13일로 미래 시점으로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 주변 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 상으로는 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 문제가 해소되었으며, 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가하다는 점과 임차인 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 동탄1신도시 인근으로 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리관계: 인수 부담이 없는 권리 분석 결과로, 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 수익성: 유사 오피스텔의 임대 사례를 볼 때, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

10. 예상 입찰가

제공된 감정가는 69,000,000원입니다.

현재 동탄퍼스트빌스타 오피스텔의 유사 면적(약 20㎡) 시세는 2025년 10월 기준 매매가 약 5,500만원 ~ 7,000만원 수준으로 확인됩니다.

특히, 20㎡ 전용면적의 경우 2025년 10월 누적 신고가 기준 7,000만원이 거래된 사례가 있습니다.

또한, KB부동산 시세에 따르면 20㎡ 타입의 경우 매매 일반가 시세가 5,500만원 수준입니다.

주변 유사 오피스텔인 '능동 이너매스골드' 전용 20.10㎡ 타입의 시세는 5,500만원 선으로 파악됩니다.

이러한 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

권리상 인수 부담이 없고, 물건명세서 작성일(2026년 8월 13일) 기준 현황을 바탕으로 보았을 때,

감정가(69,000,000원)를 기준으로 하되,

최근 실거래가 및 KB시세 등을 고려하여 5,500만원 ~ 6,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 시세 변동 추이 및 현장 조사를 통한 물건 상태 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.