나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34897 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 165-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "양지초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 3m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

제시목록 외의 물건

"토지건물 감정평가명세표" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일:1984.04.25)

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

"토지건물 감정평가명세표" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임. 2. 장기간 공가 상태이었던 것으로 조사되는 바 경매 진행시 참고 및 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2025타경34897 (1)

소재지

경기도 부천시 소사구 괴안동 165-4

용도

단독주택

감정가

669,352,800원

면적

토지면적: 171.40㎡ (약 51.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 146.88㎡ (약 44.43평)

건물 제시외면적: 5.21㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

서OOOOOOOO

특이사항

토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

주의사항

일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)

사용승인일

1984년 4월 25일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "양지초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 3m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

말소기준권리

신한은행 근저당 (접수일자: 2012-04-26)

인수되는 권리

없음. (임차인 현황 참조)

말소되는 권리

* 신한은행 근저당 (말소기준권리)

* 부천시 압류 (접수일자: 2023-03-15)

* 국민건강보험공단 압류 (접수일자: 2023-12-08)

* 서울보증보험 강제경매 (접수일자: 2025-11-06)

임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자 장 ))

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-09

* 확정일자: 2021-06-08

* 배당신고일자: 2023-11-08

* 대항력: 없음. (따라서 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.)

인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근(2026년 7월) 거래된 에덴빌라(연립, 1986년 준공, 전용면적 38.88㎡)의 경우 170,000,000원 ~ 175,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 삼성펠리스5차(다세대, 2016년 준공, 전용면적 34.7㎡)는 212,000,000원에 거래되었습니다.

비교 물건 분석

본건은 단독주택으로, 제공된 주변 시세 정보는 연립 및 다세대 주택으로, 건물 구조 및 토지 소유 방식에서 차이가 있습니다. 또한, 본건의 건물 면적(146.88㎡) 및 토지 면적(171.40㎡)이 제공된 시세 정보의 주거 공간 면적(약 35~39㎡)보다 훨씬 크다는 점에서 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

시세 분석

최근 거래된 연립 및 다세대 주택의 가격대는 170,000,000원에서 212,000,000원 수준이나, 이는 본건의 감정가 669,352,800원과 비교 시 현저히 낮은 금액입니다. 본건은 단독주택으로 넓은 토지 면적을 보유하고 있어, 감정가는 토지 가치를 높게 반영한 것으로 보입니다. 그러나 건물 노후도(1984년 준공) 및 장기 공가 상태 등은 시세 반영 시 고려해야 할 요소입니다.

5. 생활정보

주변 시설

본건 북동측 인근에 양지초등학교가 위치해 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 상태

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 1984년에 사용 승인되었습니다. 내부 마감은 벽지 및 타일 등이며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 다만, 장기간 공가 상태였던 것으로 조사되어 건물 상태 점검이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가를 받아야 하는 절차가 필요하며, 이는 거래 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후 및 장기 공가

1984년 준공된 건물로 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 장기간 공가 상태였던 점은 물건의 가치 하락 요인이 될 수 있으며, 향후 임대 또는 재매각 시 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

SGI 인수조건 변경

SGI 인수조건 변경 사항은 구체적인 내용을 확인해야 하나, 이는 매각 이후 인수 조건이나 절차에 변동 사항이 있을 수 있음을 시사하므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 단독주택으로, 양지초등학교 인근에 자리 잡고 있습니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있으나, 1984년 준공된 건물은 노후화되었고 최근까지 장기 공가 상태였던 것으로 파악됩니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점은 추가적인 절차를 요구합니다. 권리관계는 명확한 편이며, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 감정가는 6억 6천여만 원 수준이나, 제공된 유사 부동산 거래 사례(연립/다세대)가 1억 7천여만 원에서 2억 1천여만 원대에 형성되어 있어 감정가와의 괴리가 존재합니다. 이는 본건의 넓은 토지 가치를 감안한 감정가로 추정됩니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각 대상 물건으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 단독주택으로서 넓은 토지(171.40㎡)를 확보하고 있습니다.

* 양지초등학교 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 향후 리모델링 또는 재건축을 통해 부지 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접 비교하기 어려운 소형 연립 및 다세대 주택의 거래 사례(170,000,000원 ~ 212,000,000원)로, 이는 본건의 감정가(669,352,800원)와 상당한 차이를 보입니다. 본건의 감정가는 넓은 토지 면적을 고려한 것으로 판단되나, 건물의 노후화, 장기 공가 상태, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요소를 감안해야 합니다.

상기 정보와 분석을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 1차적 고려: 감정가 대비 할인율 적용 (리스크 요인 고려)

* 2차적 고려: 유사 거래 사례와의 비교 (단독주택 특성 및 토지 면적 가치 반영)

넓은 토지 면적을 가진 단독주택의 잠재적 가치를 고려하되, 건물 노후도 및 공가 상태, 토지거래허가구역 등 리스크를 반영하여, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

제안 예상 입찰가: 350,000,000원 ~ 450,000,000원

(참고: 상기 입찰가는 최근 거래된 소형 연립/다세대 주택 시세보다는 높게, 그러나 감정가보다는 낮게 책정되었습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 변동 추이를 반드시 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.