나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73529 [1] 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 16층 1606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 남측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 아파트, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 전철1호선 "의정부역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

2018년 6월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건내 16층 1606호로서 외벽은 석재 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

후첨 "내부 구조도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 부정형의 토지로 상가, 오피스텔, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73529 (1)

감정가: 80,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 내역

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 16층 1606호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 16층 1606호

사용승인일: 2018년 06월 20일

토지면적: 2.50㎡ (약 0.76평)

건물면적: 17.19㎡ (약 5.20평)

토지 지분: 2.4958㎡

건물 지분: 17.194㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 아파트, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 "의정부역"과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 수도권정비계획법상의 과밀억제권역, 철도안전법상의 철도보호지구, 그리고 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률상의 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 8월 22일 접수된 한화생명보험의 가압류(갑9)입니다. 이보다 선순위 권리보다는 후순위 권리들이 많아 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 이OO (성함은 개인정보 보호를 위해 이OO로 표기)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 02일

확정일자: 2022년 02월 14일

배당신고일자: 2024년 03월 04일

대항력: 있음 (단, 후술할 확약서에 따라 대항력 포기)

집합건물 등기부 요약 상 '을1' 등기에서 주택임차권(이아림, 79,500,000원)이 2024년 03월 04일 접수되었으며, '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 이는 등기부상 표기일 뿐, 실질적인 권리관계는 물건명세서 참고사항에 더욱 명확히 나타납니다.

본건의 가장 큰 특징은 임차인 이OO이 경매의 채권자(강제경매 개시결정, 갑10)이기도 하다는 점입니다.

3.3. 권리분석 종합

물건명세서 상 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 2026.6.1.자로 제출됨"이라고 명시되어 있습니다. 이는 비록 임차인 현황에 "대항력: 있음"으로 표기되어 있더라도, 낙찰자가 임차인의 대항력으로 인한 부담을 인수하지 않음을 의미합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정된 것도 이를 뒷받침합니다. 따라서 본 건은 임차인으로 인한 권리 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 의정부동 일대는 의정부역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 오피스텔, 아파트, 근린상가 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 1호선 의정부역, 의정부 버스터미널(예정), 다수의 버스 노선.

* 상업시설: 로데오거리, 신세계백화점 의정부점, 각종 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 근거리에 위치합니다.

* 문화/여가: 의정부예술의전당, 평화로 공원 등 문화 및 여가 시설 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 심각한 혐오시설(대규모 산업폐기물 처리장, 유해화학물질 저장시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 장암동 소각장 이전 논란 등 소각장 관련 민원 제기 사례가 있었으나, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다. 또한, 토지이용계획 상 '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있으나 이는 규제 사항일 뿐, 실제 혐오시설이 소재하는 것을 의미하지는 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 아파트 정보

아파트명: 메트로타워

건축년도: 2018년 6월 사용승인

세대수: 총 176세대

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

최고층: 19층

주차: 총 71대 (지상 6대, 지하 4대 - 이는 세대 수 대비 부족한 편임)

관리사무소 연락처: 031-871-2200

5.2. 내부 특징

본건은 16층에 위치한 전용면적 17.19㎡ (약 5.20평)의 도시형생활주택(아파트)입니다.

내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 외벽은 석재 및 페인팅 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창으로 시공되었습니다.

기본적인 급배수, 위생, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

대항력 있는 임차인으로 최초 정보에 기재되었으나, 물건명세서 상 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 0원입니다. 이는 리스크가 해소되었음을 의미하나, 관련 서류의 유효성 및 최종적인 법적 효력에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 작은 면적: 전용면적 17.19㎡는 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 크기입니다.

* 주차 공간 부족: 총 71대 주차가 가능한 시설은 176세대 대비 부족하여, 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 규제 사항은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부역 인근에 위치한 신축급 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인의 존재가 초기 플래그로 보였으나, 해당 임차인이 경매 채권자이면서 동시에 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함으로써, 낙찰자가 부담해야 할 임차권 관련 위험은 사실상 없는 것으로 판단됩니다. 0원의 인수 보증금은 이러한 분석을 뒷받침합니다. 다만, 작은 면적과 상대적으로 부족한 주차 공간은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 의정부역 역세권 입지: 대중교통 이용 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 노후도가 낮습니다.

* 권리관계 명확화: 임차인 관련 리스크가 확약서 제출로 해소되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 소형 평형: 1인 가구 또는 투자용 임대 목적으로 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 전용면적 17.19㎡의 경우 2025년 12월 31일에 50,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 다른 거래 사례(2024년 4월 27일 110,000,000원(25.9035㎡), 2024년 7월 1일 93,900,000원(20.044㎡))에 비해 현저히 낮은 금액으로, 특수 거래로 보입니다.

가장 유사한 면적(17.194㎡)의 2024년 7월 1일 거래 사례(93,900,000원)를 기준으로 환산 시, 약 80,500,000원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 80,000,000원입니다.

임차인 관련 리스크가 해소되었고, 역세권 소형 아파트의 수요를 고려할 때, 현 시세를 반영한 예상 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 판단됩니다. 권리 인수 부담이 없으므로, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가는 90,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.