나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72611 [1] 경기도 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강중학교" 북서측 인근에 위치하고. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 업무시설 등이 혼재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설 등이 소재하는 등 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재 하는 등 전반적인 교통 상태는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층,지상 5층 중 1층 102호서 (건물사용승인일: 2019.09.11) 외벽 : 석재 및 외장재 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 삿시 창호임.

이용상태

제1종 근린생활시설(소매점 : 현재 공실 상태임)로 이용 중임.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 제1종 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 35 미터, 동측으로 폭 약 10 미터의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택 지구), 상대보호구역(다산한강유치원), 상대보호구역(다산한강중학교), 상대보호구역 (다산한강초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래 계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058 호(대상:외국인 등/용도:주택))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경72611 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층102호

용도: 근린상가 (제1종 근린생활시설)

감정가: 983,000,000원

토지면적: 15.21㎡ (약 4.6평)

토지지분: 15.21㎡ (약 4.6평)

건물면적: 37.08㎡ (약 11.2평)

건물지분: 37.08㎡ (약 11.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 업무시설 등이 혼재되어 있으며, 각급 학교 및 각종 생활편익시설 등이 소재하는 등 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난한 편입니다.

3.3. 도로상태

본건 서측으로는 폭 약 35미터, 동측으로는 폭 약 10미터의 포장도로에 접하여 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 물건에 대한 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 상세 임대차 관계는 미상으로, 권리 신고 기간 내 임차인 유무 및 권리 신고 내역을 확인해야 합니다.

4.2. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본 상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2023-10-31 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (816,000,000원) 입니다.

* 소멸 예정 권리:

* 2023-03-17 접수 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사엠에이에스)

* 2023-10-31 접수 소유권이전 (박상덕) - 매매

* 2025-07-17 접수 압류 (광주시)

* 2025-11-13 접수 임의경매 (선린신용협동조합, 707,415,879원)

* 2026-07-20 접수 압류 (남양주시)

* 위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 816,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 금액 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바는 없으나, 일반적인 경우 지상권 등은 인수될 수 있습니다. 본건의 경우 명확히 기재된 바는 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제1종 근린생활시설(소매점) 용도로 이용 중이나, 현재 공실 상태입니다.

5.2. 주변 상권 특성

건물은 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역에 위치합니다. 다산동은 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 신흥 주거 지역으로, 상업시설에 대한 잠재적 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 기본 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 5층 중 1층 102호.

건물 사용승인일: 2019년 9월 11일.

내외벽 마감: 석재 및 외장재 마감, 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감, 삿시 창호.

6.2. 건물 내 설비

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

6.3. 주변 편의시설

본건 인근에 다산한강중학교, 다산한강유치원, 다산한강초등학교 등 각급 학교가 소재하며, 각종 생활편익시설 이용이 편리합니다.

7. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역, 지구단위계획구역 (남양주 다산지금 공공주택지구)

* 도로: 대로1류 (폭 35m~40m) 및 소로1류 (폭 10m~12m)에 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역 (다산한강유치원, 다산한강중학교, 다산한강초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 (외국인 등/용도:주택)

8. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태: 즉각적인 임대 수입 발생이 불확실하며, 공실 해소를 위한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 있어, 경매 절차 진행 시 다른 담보물의 처리 상황이나 가치에 따라 본 건의 경매 결과에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 다양한 개발 제한: 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구 등으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역, 토지거래 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용됩니다. 특히 외국인 및 특정 용도에 대한 토지거래 허가구역 지정은 향후 거래 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 시설: 주변 검색 결과, 다산동 일대에 숙박 시설(모텔, 호텔 등)이 다수 존재하나, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급이나 위치 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 특정 개발 지역 및 주거 지역 내에서 유해하거나 혐오 시설이 인접할 가능성은 항상 존재하므로, 현장 방문 시 면밀한 주변 환경 조사가 필요합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 신축 상가 건물로서 준주거 지역 및 배후 주거 단지를 끼고 있어 잠재적 가치는 있으나, 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 명확하나, 공동담보라는 특수성을 고려해야 합니다. 향후 상권 활성화 추이 및 임대 시장 동향을 면밀히 분석하여 공실 해소 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

10. 투자 포인트

* 신축 상가 건물 (2019년 사용승인)

* 대로변 및 이면 도로에 접하여 접근성이 우수한 코너 상가

* 다산동 신흥 주거 단지 내 위치하여 잠재적 배후 수요 존재

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 및 인수 부담이 적을 것으로 예상

11. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 아래와 같은 사항을 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (권리분석 결과 인수되는 임차인 보증금 없음)

* 현재 공실 상태 및 예상 임대료: 현 공실 상태를 감안하여 입찰가를 산정해야 하며, 주변 유사 상가의 임대 시세 및 공실률을 조사하여 향후 임대 수입을 예상해야 합니다.

* 시장 동향 및 경쟁률: 해당 물건의 최근 경매 낙찰가율, 감정가 대비 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 추가 투자 비용: 내부 수리, 인테리어 등 공실 해소를 위한 추가 투자 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 반드시 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 실질적인 가치를 평가한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.