나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5141 [1] 경기도 양주시 옥정동 963-12 옥정시네마엠디프라자 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정2동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 상가지대로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상8층 건내 제2층 제209호로서, 외벽 : 석재 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

일반음식점(JACKPUB)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로, 동측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개 발팀으로 문의바람), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해 결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지 개발촉진법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경5141 (1)

* 물건 종류: 집합건물 (근린상가)

* 소재지: 경기도 양주시 옥정동 963-12 옥정시네마엠디프라자 2층 209호

* 토지 면적: 23.63㎡ (약 7.15평)

* 건물 면적: 98.34㎡ (약 29.76평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오정농업협동조합 (등기부 확인)

1.2. 감정가

* 감정가: 445,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 양주시 옥정동 "옥정2동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위: 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 소재하는 상가 지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

* 접근성: 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 서측으로는 세로, 동측으로는 중로와 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 중심상업지역

* 기타: 지구단위계획구역(옥정지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2021년 10월 13일 접수된 오정농업협동조합의 근저당권(채권금액 336,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 659,466,666원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입/사업일자: 2024-11-29

* 대항력: 없음

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 2: 주식회사직방

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (지상권 개요에 명시된 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

* 이용 상태: 현재 일반음식점(JACKPUB)으로 이용 중입니다.

* 건물 용도: 본 건물은 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 문화 및 집회시설 등으로 복합 용도 사용이 가능합니다.

4.2. 상권 특성

* 주변: 근린생활시설 및 아파트 단지가 밀집한 상가지대로 형성되어 있습니다.

* 건물: 옥정 시네마엠디프라자는 지하 3층, 지상 8층 규모의 상업 시설입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

* 설비: 본 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 본건은 "옥정2동 행정복지센터" 인근에 위치하고 있으며, 주변 상가지대 내 다양한 상업 시설 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 인근에 다수의 마사지 및 스파 업종이 위치하고 있으며, 옥정2동 행정복지센터가 가까이 있어 공공시설 이용이 편리합니다.

* 현재까지 파악된 정보로는 본 물건지 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

* 임대 현황: 감정평가서 상 임대 내용은 '미상'으로 기재되어 있어, 정확한 임대차 관계 및 현황 파악이 필요합니다.

* 임차인: 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으나, 혹시 모를 추가 임차인이나 미등재 채권자 등의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 법적 제한

* 토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 대한 규제가 적용될 수 있습니다. 세부적인 규제 사항은 관련 부서에 문의가 필요합니다.

* 환경 규제: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 포함되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

6.3. 기타

* 상가 공실률 변동 및 임대료 시세 변화 등에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정동의 중심상업지역 내에 위치한 근린상가입니다. 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 지역으로 배후 수요가 풍부하며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계는 명확한 편입니다. 현재 일반음식점으로 운영 중이며, 건물 자체의 용도 또한 다양하여 추가적인 활용 가능성이 있습니다. 다만, 임대차 현황이 불분명하고 상권 내 경쟁 및 임대료 변동 추이에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

* 양주 옥정지구 내 중심상업지역에 위치하여 지역 발전 잠재력이 기대됩니다.

* 아파트 단지 및 행정복지센터 등 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

8.2. 권리상태

* 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 승계받을 수 있습니다.

* 인수되는 보증금이나 별도의 부담이 없는 물건입니다.

8.3. 이용 현황

* 현재 일반음식점(JACKPUB)으로 정상 운영 중이므로, 영업 승계 또는 업종 전환이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 제공된 감정가(445,000,000원)와 인수되는 보증금(0원)을 고려해야 합니다.

* 명확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 지역의 최신 실거래가, 주변 상가 시세, 임대료 수준, 향후 시장 전망, 건물의 상태 및 잠재적 가치 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

* 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 상세한 시장 분석 및 보수적인 입찰 전략을 수립하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.