나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5551 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층741호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 대상물건 주위로 공동주택, 근린생활시설, 학교, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통수준임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제7층 제741호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

대상물건은 공부상 공동주택(청년주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 25M의 포장도로, 북측 및 동측으로 폭 약 8M의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 507-1 :도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

• 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5551 (1)

• 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층741호

• 용도: 아파트 (공동주택-청년주택)

• 감정가: 328,000,000원

• 토지 면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

• 건물 면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

• 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매 구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

2.

• 위치 및 주위환경: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 “솔밭공원역” 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위로 공동주택, 근린생활시설, 학교, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 “솔밭공원역”이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

• 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제7층 제741호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

• 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

• 인접 도로상태: 대상 물건 서측으로 노폭 약 25M의 포장도로, 북측 및 동측으로 폭 약 8M의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

• 말소기준권리: 2022-08-12 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1) 입니다.

• 등기부 현황:

* 소유권보존: 도휘주식회사

* 근저당권 (말소기준권리): 한국주택금융공사 (2022-08-12, 203,031,695원)

* 근저당권: 한국주택금융공사 (2023-07-14, 203,031,695원)

* 근저당권: 주식회사온라이프건설 (2023-07-14, 42,864,834원)

* 가압류: 박미숙 (2025-04-23, 1,593,440,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2025-11-07, 203,031,695원) - 말소 예정 (본 경매사건)

* 압류: 목포세무서장 (2026-01-27) - 말소 예정

• 총 등기부채권액: 2,042,368,224원

• 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 76,040,000원

* 차임: 510,000원

* 전입일자: 2025-01-08

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-12-19

* 대항력: 없음

• 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 서 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

2.

• 단지 특성: 에드가쌍문 청년주택으로, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

• 주변 환경: 솔밭공원역 역세권에 위치하며, 다세대주택, 공동주택, 학교 등이 인접해 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

• 잠재적 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설의 정의는 주관적일 수 있으며, 광범위한 지역 분석 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

• 아파트 정보:

* 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

* 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1

* 사용승인일: 2022년 5월 13일 (최신 축)

* 세대수: 총 253세대

* 전용면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

* 공급면적: 46.46㎡ (약 14평)

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 2층~지상 7층 규모

* 주차: 총 112대 (세대당 0.44대), 전기차 충전기 2대

* 편의시설: 관리사무소, 커뮤니티 공간, 인근 편의점, 마트, 병원, 학교 다수

• 주변 시설:

* 교통: 지하철 우이신설선 솔밭공원역 도보 2분 거리 (84m)

* 학교: 서울백운초등학교 (도보 6분), 서울초당초등학교 (도보 10분) 등

* 공공시설: 쌍문근린공원, 북한산, 초안산 등 인접

1.5. 잠재적 리스크

2.

• 토지이용계획: 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도 한정) 등으로 인한 건축 및 이용 제한 가능성

• 기타 제한구역: 교육환경보호구역, 가축사육제한구역

• 높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 20억원을 초과하여 재정적 부담이 높은 상태입니다.

• 감정가 및 시세: 감정가가 3.28억원으로 책정되었으나, 실제 최근 시세 및 거래가 확인되지 않아 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다. (최근 1년 거래 내역 없음)

1.6. 종합 의견

2.

• 본 물건은 2022년에 사용승인된 신축급 아파트로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

• 솔밭공원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 생활 편의시설 및 공공시설이 잘 갖추어져 있습니다.

• 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적다는 장점이 있습니다.

• 다만, 토지이용계획상의 다양한 규제사항과 높은 총 채무액, 그리고 최근 실거래가 부재로 인한 시세 불확실성은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

• 최신 준공 연식: 2022년 5월 사용승인된 비교적 신축 아파트입니다.

• 우수한 교통 환경: 지하철 솔밭공원역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

• 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

• 안정적인 주거 환경: 주변에 학교, 공원 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

• 현재 해당 물건과 동일한 아파트의 최근 1년간 실거래가 및 매물 시세 정보가 확인되지 않고 있습니다.

• 유사 평형대의 아파트 감정가는 3.28억원으로 책정되었으나, 이는 감정평가 시점의 가격이며 현재 시장 상황을 반영하지 않을 수 있습니다.

• 주변 시세 및 거래 동향을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

• 정확한 시세 파악을 위해 현장 방문 및 주변 부동산 정보 수집이 필수적입니다.

• 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 328,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시세 변동 및 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

• 따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준인 약 2억 6천만원 ~ 2억 9천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 참고용이며, 최종 입찰가는 시장 조사 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.