나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5469 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층729호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 노변으로 상업용 건물, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(우이신설선 '솔밭공원 역')이 소재하는 등 대중교통수단은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 제7층 제729호로서 외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25M 내외, 북측 및 동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,고도지구(28m 이하),지구단위계획구역,도로(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>,과밀 억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허 가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선 에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5469 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 7층 729호

용도: 아파트 (청년주택)

감정가: 292,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

토지 지분: 11.7357㎡ (약 3.55평)

건물면적 (전용면적): 30.03㎡ (약 9.08평)

건물 지분: 30.0311㎡ (약 9.08평)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제7층

사용승인일: 2022년 5월 13일

총 동수: 1동

세대수: 253세대

건물 총 연면적: 17008.9407㎡

최고층: 7층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "백운초교" 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 노변을 따라 상업용 건물, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 우이신설선 '솔밭공원 역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 고주연

보증금: 3,000,000원

차임: 550,000원

대항력: 없음

비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 상세 정보는 미상이나, 대항력이 없어 본 경매 절차에서 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

이후 등기된 모든 권리(을2, 을3 근저당, 갑6 가압류, 갑7 임의경매, 갑8 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 물건입니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 2,058,633,738원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 노변을 따라 다양한 상업용 건물과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건은 '공공지원민간임대주택 공급촉진지구' 및 '지구단위계획구역'으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 정비에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

* 지하주차장: 4대

* 전기차 충전기 (지하): 2대

* 관리사무소, 커뮤니티 공간 (복리시설)

* 승강기 설비 (4대)

* 도시가스 개별난방 시스템

5.2. 주변 생활 인프라

* 학교: 인근 백운초교 소재

* 교통: 솔밭공원 역 (우이신설선) 이용 편리

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 고도지구 (28m 이하), 조망가로특화경관지구: 건물 신축 및 증축 시 높이 및 경관 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자 및 아파트 용도에 한하여 허가 필요 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 지정기간 확인 필요).

* 건축선 후퇴선: 인접 도로 경계선에서 3m 후퇴해야 하는 규제가 적용됩니다.

6.2. 기타

* 건물은 2022년 신축되어 비교적 최신식이나, 향후 유사 건물과의 경쟁 및 시장 상황 변동에 대한 모니터링이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 내부 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 에드가쌍문 아파트의 7층으로, 전용면적 30.03㎡의 소형 주거 공간입니다. 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 생활 편의시설 및 학교가 인접해 있어 거주성이 양호합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 등기부상 모든 권리는 소멸 예정이므로 권리관계는 매우 깨끗한 편입니다. 다만, 고도지구, 조망가로특화경관지구, 토지거래허가구역 지정 등 토지이용계획상의 제약 사항과 향후 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 소형 아파트: 투자 및 실거주 목적으로 활용 가능성이 높습니다.

* 역세권 입지: 대중교통 접근성이 우수하여 미래 가치 상승 요인입니다.

* 권리관계 무하자: 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 시세 조사 후 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 292,000,000원입니다. 주변 유사 신축 아파트의 최근 시세가 약 3억 6천만원에서 4억원 수준으로 형성되어 있는 점을 감안할 때, 본 건은 감정가 대비 투자 매력이 있을 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 340,000,000원 ~ 370,000,000원 (단, 본 예상가는 현 시세 및 경매 시장 분위기를 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석, 주변 시세, 임대차 현황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.