나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3845 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철역 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며 주위 는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용의 편의도는 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 3층 303호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인트 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 대로 및 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 303호

1.2. 물건 현황

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3845 (1)

* 용도: 아파트 (청년주택)

* 감정가: 21,000만원

* 토지면적: 8.28㎡ (약 2.50평)

* 건물면적: 21.19㎡ (약 6.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

1.3. 건물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 303호

* 사용승인일: 2022년 5월 13일

* 외벽: 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인트 마감

* 창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 솔밭공원역 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 인접 도로상태

* 본건은 주위로 대로 및 소로3류와 접함.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역

* 조망가로특화경관지구

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 공공지원민간임대주택 공급촉진지구

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도)

* 토지거래 계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

* 건축선 (해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당 (한국주택금융공사, 2022-08-12)

3.2. 등기부상 권리관계

* 소유권보존: 도휘주식회사

* 근저당: 한국주택금융공사 (2건, 총 28,640.2만원)

* 근저당: 주식회사온라이프건설 (3,023.3만원)

* 가압류: 박준우 (5,000만원)

* 가압류: 박미숙 (2건, 총 318,688만원)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (1,432.01만원) (본건 경매 개시)

* 압류: 목포세무서장

* 총 채권액: 400,351.5만원

* 상기 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 명시되어 있으며, 세부 내용은 확인되지 않음)

3.4. 임차인 현황

* 임대관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 금액이 미상이며 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유하는 임차인이 존재하거나 별도의 채권이 있을 수 있습니다. 이에 대한 주의가 필요하며, 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악이 반드시 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 주거, 상업, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달한 지역임.

* 청년주택으로 공급된 점을 고려할 때, 젊은층의 주거 수요 및 소비 활동이 예상되는 지역임.

4.2. 주변 시설

* 지하철 솔밭공원역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 병원, 근린생활시설 등 다양한 생활 편의시설이 분포함.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철 5호선 솔밭공원역 이용이 편리함.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 용이함.

5.2. 주거 편의

* 아파트명: 에드가 쌍문 청년주택

* 사용승인일: 2022년 5월 13일 (준공 4년차의 신축 건물)

* 총 세대수: 253세대 (1개동)

* 건축 규모: 최고 7층, 최저 2층

* 부대시설: 관리사무소, 커뮤니티공간

* 주차: 지하 주차 4대, 전기차 충전기 지하 2대. (지상 주차 정보 없음)

* 내부 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있음.

* 관리사무소 연락처: 02-998-5560

5.3. 기타

* 건축물대장상 전유부분 면적은 21.19㎡ (약 6.41평)임.

* 아파트 정보 상의 전용면적 6392.4095㎡는 해당 유닛이 아닌 건물 전체의 연면적 또는 유사 개념으로 추정되며, 개별 유닛의 전용면적은 건물면적 21.19㎡로 보아야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

* 총 채권액이 400,351.5만원으로 매우 높은 수준이며, 다수의 채권(근저당, 가압류, 압류)이 설정되어 있어 권리관계가 복잡함.

* 다수의 가압류 채권자가 존재하여 경매 절차에 영향을 미칠 수 있음.

6.2. 미상 임대관계

* 임대 관계가 미상이고 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 실제 점유자의 명도 가능성 및 명도 비용, 기간 등에 대한 불확실성이 존재함.

* 이는 잠재적인 추가 비용 발생 요인이므로 철저한 조사가 필요함.

6.3. 토지 이용 제한

* 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한이 존재하여, 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있음.

6.4. 주변 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 예비 검색 결과로는 본 물건 인근에 특정 혐오시설이 명확히 확인되지 않음.

* 다만, 입찰 전 현장 방문을 통한 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 권장됨.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 솔밭공원역 인근에 위치한 2022년 준공의 비교적 신축인 아파트임. 입지적 강점과 최신 건축 연도를 갖춘 점은 긍정적임. 청년주택으로 공급되어 특정 임대 수요층 공략이 가능하다는 점도 투자 포인트가 될 수 있음. 그러나 40억원 이상의 높은 채권 총액, 미상 임대 관계, 다양한 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용함. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 면밀히 파악하고 관리하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 지하철 솔밭공원역 역세권의 우수한 교통 편의성.

* 2022년 준공으로 즉시 거주 또는 임대가 가능한 신축 건물.

* 청년주택 특화 단지로 특정 임대 수요층 확보 및 임대 수익 기대 가능성.

* 도봉구 내 잠재적 개발 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 21,000만원임.

* 해당 물건의 면적(21.19㎡, 약 6.41평) 및 에드가쌍문 아파트의 현재 시세, 유사 조건의 아파트 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 추정됨.

* 인근 유사 면적의 아파트 시세는 약 23,000만원에서 27,000만원 선으로 파악됨.

* 고려사항:

* 감정가는 21,000만원으로, 현 시세 대비 저평가 가능성을 내포하고 있음.

* 총 채권액이 매우 높으나, 이는 다양한 이해관계자를 반영하는 결과일 수 있음.

* 임대 관계 미상 및 복잡한 권리관계는 입찰가를 신중하게 결정해야 하는 요인임.

* 예상 입찰가 제안:

* 감정가 수준인 21,000만원에서 시작하여, 시장 상황 및 권리 분석 결과를 바탕으로 22,000만원 ~ 25,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있음.

* 실제 명도 절차, 잔금 납부 계획, 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 함.

* 본 예상 입찰가는 일반적인 시장 분석에 기반한 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 함께 현장 조사, 권리 분석, 법률 자문 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.