나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104308 [1] 서울특별시 강남구 대치동 1027 래미안대치팰리스 104동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 대치동 소재 지하철역 '대치역(3호선)' 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 이루어진 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역 '대치역(3호선)', '도곡역(3호선, 수인분당선)', '한티역(수인분당선)'이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 21층 건물 내 제12층 제1201호로서, (사용승인일: 2015.09.22.) 외 벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도 및 현황 '공동주택(아파트)'로 이용 중인 것으로 외부 관찰 및 탐문 조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기 설비, 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 노폭 약 10m 내외, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대치동 1027: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 보행자전용도로(저촉), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주택재건축정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. /아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104308 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 대치동 1027 래미안대치팰리스 104동 12층1201호

용도: 아파트

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 지상 21층 건물 중 12층 1201호 (사용승인일: 2015.09.22.)

토지면적: 44.08㎡ (약 13.33평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준, 분양면적 정보 별도 확인 필요)

감정가: 5,070,000,000원 (50억 7천만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 재건축구역, 정비구역

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

최고의 입지: 서울특별시 강남구 대치동, 명문 학군 및 강남 핵심 주거 지역.

주변 환경: 대치역(3호선) 서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집한 지역.

교통 접근성:

* 지하철: 3호선 대치역 도보 이용 가능, 3호선/수인분당선 도곡역, 수인분당선 한티역 인근에 위치하여 강남권 및 수도권 주요 지역으로의 이동 용이.

* 도로: 차량 출입 용이한 도로망 확보. 서측 및 남측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 주택재건축 정비구역에 해당. 과밀억제권역 및 일부 기간 토지거래허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2016년 05월 20일 접수된 우리은행 근저당 (을1, 360,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

* 본 물건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 유치권, 등기된 임차권, 지상권 등은 없는 것으로 확인됩니다.

소멸되는 권리:

* 을1, 을2 근저당 (우리은행)

* 갑4 강제경매 개시 결정 등기 (채권자: 김정진)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계에 대한 세부 정보는 파악되지 않았으며(임대 미상), 보증금 및 차임 또한 미상인 점 유의해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

강남구 대치동이라는 탁월한 입지.

다양한 상업 및 편의시설 인접: 롯데백화점 강남점, 코엑스 등 대형 쇼핑몰 및 상업 지구 접근성 우수 (도곡역, 한티역 인근).

주거 중심 상권: 인근 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 발달하여 주거 편의성 높음.

5. 생활정보

교육 환경: 대치동은 대한민국 최고의 교육 특구 중 하나로, 명문 학원가와 우수한 학군을 자랑합니다. 주변에 학교가 소재하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육에 최적화된 환경.

주거 편의: 래미안대치팰리스 단지는 2015년 준공되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 전기, 도시가스 난방, 화재탐지 및 소화 설비, 승강기, 충분한 주차 시설 등 생활에 필요한 모든 편의시설 완비.

자연 및 여가: 인근 공원 및 녹지 공간을 활용한 여가 활동 가능.

6. 잠재적 리스크

재건축/정비구역: 장기적인 가치 상승이 기대되나, 사업 진행 지연 또는 무산 가능성, 추가적인 부담금 발생 가능성 존재.

토지거래허가구역:

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 거래 시 허가 필요.

* 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도로 지정된 기간 내 거래 시 허가 필요.

* 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도로 지정된 기간 내 거래 시 허가 필요.

임대차 미확인: 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성.

군사시설 보호구역: 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건물 신축 및 증축 시 고도 제한 등 건축 관련 규제가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 대치동, 지하철 3호선 대치역 인근에 위치한 래미안대치팰리스 아파트입니다.

최고 수준의 입지 조건, 우수한 교통 및 교육 환경을 자랑하며, 재건축/정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 매우 높습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대차 현황이 미상인 점은 명확한 확인 및 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

압도적인 강남 핵심 입지 및 3호선 대치역 초역세권.

명문 학군 및 주변 풍부한 편의시설.

래미안 브랜드의 대단지 아파트로 높은 주거 선호도.

재건축/정비구역 지정으로 인한 확실한 시세 상승 기대.

권리 관계가 깨끗하여 명도 및 인수 부담 최소화.

9. 예상 입찰가

감정가: 50억 7천만원 (5,070,000,000원)

참고: 본 물건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

최종 입찰가 산정은 최근 실거래가, 주변 시세, 단지 내 동일 면적 거래 동향, 시장 금리, 본건의 상세 상태 등 다양한 요소를 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만으로 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.