나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4565 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층443호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 우이동 소재 우이신설선 "솔밭공원역" 북측 인근에 위치한 쌍문동 507-1 소재 구분건물(청년주택)로서, 본건 주위는 다세대·단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 "솔밭공원역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제7층 건물 내 제4층 제443호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감 창호 : 새시 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약25m내외, 북측 및 동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 2. 임대내역은 미상임. 3. 본건 청년주택은 등기사항전부증명서상 민간임대주택등기 (‘이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간동안 계속 임대해야하고 같은 법 제44조의 임대료증액기준을 준수해야하는 민간임대주택임’)가 되어 있으므로 경매 진행 및 참여시 유관부서에 임대의무기간 및 양도, 임대료 등에 대하여 반드시 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4565 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층443호

* 용도: 다세대주택 (청년주택)

* 감정가: 227,000,000원

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 토지 지분: 9.061㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 23.19㎡ (약 7.02평) - 전용면적

* 건물 지분: 23.1866㎡ (약 7.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층443호.

* 주변환경: 다세대·단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 우이신설선 "솔밭공원역" 북측 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장도 소재합니다. (교통상황: 보통)

* 토지: 인근 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 서측으로 노폭 약 25m, 북측 및 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(3m 후퇴선) 등의 규제가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리인 을1 근저당권(한국주택금융공사, 2022-08-12 접수)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2022-08-12, 162,327,273원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2022-08-12)

* 을2 근저당권 (한국주택금융공사, 2023-07-14)

* 을3 근저당권 (주식회사온라이프건설, 2023-07-14)

* 갑6 가압류 (박미숙, 2025-11-06)

* 갑7 임의경매 (한국주택금융공사, 2025-11-07)

* 갑8 압류 (목포세무서장, 2026-01-27)

* 을4 주택임차권 (김승범, 2026-01-14) - 대항력 없음

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 52,680,000원

* 차임: 360,000원

* 전입일자: 2022-08-16

* 확정일자: 2022-10-14

* 배당신고일자: 2025-11-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 주택임차권 등기가 되어 있습니다. 보증금 전부를 배당받지 못할 경우를 대비하여 확인이 필요하나, 권리분석상 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 주거 지역 내 상가주택 겸용 건물입니다.

* 주변은 다세대·단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 우이신설선 "솔밭공원역" 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 최근 3년간 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 2일: 쌍문동 137-208번지 (고은빌), 전용면적 26.51㎡, 155,000,000원 (평당 약 1933만원)

* 2026년 7월 4일: 쌍문동 355-1번지 (금강주택), 전용면적 63.29㎡, 265,000,000원 (평당 약 1384만원)

* 2026년 7월 1일: 쌍문동 460-184번지 (진주빌라), 전용면적 36.54㎡, 146,000,000원 (평당 약 1321만원)

* 본건 건물(에드가쌍문)은 2022년 사용 승인된 신축급 건물로, 유사 면적의 최근 매매 사례(고은빌, 26.51㎡)인 155,000,000원과 비교 시, 본건 감정가 227,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 우이신설선 "솔밭공원역" 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 다세대·단독주택, 아파트 등이 밀집한 일반적인 주거 지역으로 정온한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 민간임대주택 관련 규제: 본건은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대 의무 기간 동안 계속 임대해야 하며, 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 민간임대주택입니다. 경매 참여 시 해당 법규 내용을 사전에 반드시 확인하고, 관련 부서에 임대 의무 기간, 양도, 임대료 등에 대해 상세히 문의해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 매매 사례와 비교 시 감정가가 높은 편이므로, 낙찰 후 시세 차익 실현에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. (아파트 용도 한정))

* 건축선 후퇴 규제: 인접 도로 경계선에서 3m 후퇴해야 하는 건축선 규제가 적용되어 향후 신축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 시 특이사항: 본건 현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 건축물 현황도, 외부 관찰 및 탐문 조사 등을 종합하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 도봉구 쌍문동 소재 역세권의 소형 다세대주택(청년주택)으로, 2022년 사용 승인된 신축급 건물입니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 및 보증금이 없습니다.

* 다만, 민간임대주택 의무 임대 기간 준수, 주변 시세 대비 높은 감정가, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

* 임차인은 대항력이 없으므로 배당을 통해 보증금 회수가 가능하며, 추가 인수 금액은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 소형 주택: "솔밭공원역" 인근에 위치하여 1인 가구 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인으로 비교적 최신 상태의 건물이므로 유지보수 부담이 적습니다.

* 권리 안전성: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 227,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 인근 유사 면적(26.51㎡) 고은빌 매매가: 155,000,000원 (2026년 7월)

* 본건 전용면적 23.19㎡(약 7.02평) 기준, 평당 약 1,933만원 적용 시 예상가: 약 135,688,000원

* 본건은 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 민간임대주택 관련 규제를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 감정가 대비 70% 수준인 약 158,900,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 합리적인 수준으로 결정하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.