나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4114 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층335호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서라벌중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "솔밭공원역" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2022.05.13자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 335호로서, 외 벽 : 치장벽돌 및 모르타르 위 페인팅 마감 등 창 호 : 새시 창호

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복5차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자:외국인 등 , 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 토지거래계약 에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31 / 아파트 용도 한정), 건축선(해당 도 로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4114 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층335호

* 용도: 아파트 (공동주택(청년주택))

* 감정가: 298,000,000원

* 토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평)

* 건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서라벌중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

1.1. 2. 교통 및 접근성

* 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

* 지하철 4호선 "솔밭공원역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 서측으로는 왕복 5차선 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.1. 3. 건물 개요

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 3층 335호입니다.

* 사용승인일: 2022년 5월 13일

* 총 세대수: 253세대

* 전체 연면적: 17008.94㎡

* 총 주차 대수: 112대 (지하)

1.2. 권리분석

* 집합건축물대장상 2022년 5월 13일 사용승인을 득한 건물입니다.

* 등기부상 소유권 보존은 도휘주식회사 명의입니다.

* 말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)입니다.

* 총 등기부채권액은 745,675,120원으로 확인됩니다.

* 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 쌍문동 일대는 주거지역으로, 아파트와 다세대주택 등이 밀집해 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* "에드가쌍문"은 공동주택(청년주택)으로 운영되고 있어, 젊은층을 위한 주거 상권의 특징을 보입니다.

* 주변에 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 솔밭공원역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: "서라벌중학교"가 인접해 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거 환경: 주거 지역으로서 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 고도지구(28m 이하), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상, 2026년 8월 25일까지) 및 아파트 용도 한정 허가구역(2026년 12월 31일까지)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 건축선 후퇴선(3m) 규제가 적용됩니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 거주 중일 가능성이 있으며, 보증금 및 임대차 조건이 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. (인수 보증금 없음)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 5월 사용승인을 받은 신축 아파트(청년주택)로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 솔밭공원역 역세권이며, 주변 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 다만, 복잡한 토지이용계획상 제한사항과 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크는 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 역세권 입지: 지하철 솔밭공원역 도보 접근 가능성.

* 권리 인수 없음: 복잡한 권리관계 없이 명확한 소유권 이전이 가능합니다.

* 청년주택 특수성: 특정 수요층을 대상으로 한 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 298,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 조건의 아파트 매매가는 2억 7천만 원에서 3억 1천만 원 사이로 파악됩니다.

* 총 채권액(7억 4천 5백만 원 이상)이 감정가를 크게 상회하는 점을 감안할 때, 유찰 가능성이 있으며, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

* 명도 리스크와 토지이용계획상 제한사항을 고려하여, 2억 6천만 원 ~ 2억 8천만 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.