나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4381 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층424호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제424호로서 (사용승인:2022.05.13), 외벽: 몰탈위페인팅 및 벽돌쌓기 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 공동주택(청년주택:거실,욕실,실외기실,현관)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,고도지구(28m이하),지구단위계획구역,도로(접합),소로3류(폭8m미만)( 접합),조망가로특화경관지구,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,공공지원민간임대주택공급촉진지구<민간임대주택에관한특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트용도한정),건축선(해당도로의경계선에서3m후퇴선(건축법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4381 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층424호

용도: 공동주택(청년주택) (공부상 근린상가)

감정가: 225,000,000원

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

토지지분: 8.7996㎡ (약 2.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

건물지분: 22.4666㎡ (약 6.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제424호로서 사용승인일은 2022.05.13임.

이용상태: 본건은 공동주택(청년주택: 거실, 욕실, 실외기실, 현관)으로 이용중임.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 25미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 공공지원민간임대주택공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(3m 후퇴) 등.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 교통

* 지하철 우이신설선 "솔밭공원역" 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 시내 이동이 용이함.

* 단지 인근으로 차량 진출입이 가능한 도로가 잘 정비되어 있음.

2.2. 주변 환경

* 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설, 각급 학교가 혼재된 지역으로 주거 환경이 안정적임.

* 솔밭공원역 인근으로 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

2.3. 생활 편의 시설

* 반경 1km 내 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 인근 지역에서 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

* 주변에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

2.4. 혐오 시설

* 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 도휘주식회사

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (2022.08.12 접수, 154,971,052원)

* 기타 권리: 한국주택금융공사 근저당권 (2023.07.14 접수), 주식회사온라이프건설 근저당권 (2023.07.14 접수), 주식회사도안 가압류 (2025.05.12 접수), 강미란 가압류 (2025.05.12 접수), 박미숙 가압류 (2025.11.06 접수)

* 임의경매 개시: 한국주택금융공사 (2025.11.07 접수, 사건번호 2025타경4381)

* 압류: 목포세무서장 (2026.01.27 접수)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

* 매수인이 인수하는 보증금은 0원임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권순욱

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 410,000원

* 전입일자(사업일자): 2026-01-06

* 확정일자: 2026-01-06

* 배당신고일자: 2026-01-16

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임대차 관계는 소멸하며, 보증금 반환 채권은 배당 절차를 통해 처리될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 물건지 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능 수행.

* 솔밭공원역을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있을 것으로 예상됨.

4.2. 유동인구

* 주거 밀집 지역 및 지하철역 인근으로 평일, 주말 모두 일정한 유동인구 확보 가능.

* 청년주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 젊은 층의 수요가 있을 것으로 판단됨.

4.3. 업종 적합성

* 건축물대장상 용도는 근린상가이나, 현재 공동주택(청년주택)으로 이용 중임.

* 향후 상가로 활용 시, 주변 상권 분석 및 업종 적합성을 면밀히 검토해야 함.

* 주거 용도로 활용 시, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 단지 인근에 서울도봉초등학교, 백운중학교, 정의여자고등학교 등이 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경.

5.2. 의료 시설

* 도봉구 내 종합병원 및 다수의 의원, 약국이 위치하여 의료 서비스 접근성이 양호함.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

* 솔밭공원역이라는 명칭에서 알 수 있듯, 인근에 공원이 있어 쾌적한 휴식 공간 활용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 등기부 채권 총액이 34억 9천만원 이상으로 매우 높으나, 이는 대부분 가압류 채권으로 실제 인수될 금액은 0원임. 다만, 채권자들의 수와 채권액 규모가 상당하므로 경매 절차 진행에 대한 주의는 필요함.

6.2. 이용상태와 공부상 용도 불일치

* 건축물대장상 용도는 '근린상가'이나, 현재 '공동주택(청년주택)'으로 이용 중임. 향후 용도 변경 시 관련 법규 및 행정 절차 검토가 필수적이며, 신축 건물(2022년 사용승인)임을 감안할 때 구조 변경 등에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 토지이용계획 제한

* 고도지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 도시계획상 제한사항이 존재하여 향후 개발 또는 활용에 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 구분건물입니다. 지하철 우이신설선 솔밭공원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 주거시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다.

현재 공동주택(청년주택)으로 이용 중이나 공부상 용도는 근린상가로 되어 있어, 향후 용도에 따른 활용 계획을 신중하게 검토해야 할 필요가 있습니다.

등기부상 다수의 권리 설정이 확인되나, 모두 말소 예정이며 인수되는 권리 및 임차인의 보증금은 없습니다.

따라서 본 건은 비교적 낮은 감정가에 신축 건물을 취득할 수 있는 기회를 제공하지만, 용도 불일치 및 도시계획상 제한사항 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 건물: 2022년 사용승인된 새 건물로, 지하철역과의 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리함.

* 용도 변경 가능성: 공부상 근린상가이나 주거용으로 활용 가능하며, 향후 법규 검토를 통해 다양한 용도로 전환 시 가치 상승 기대.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 아파트 및 다세대 주택 밀집 지역으로 인한 꾸준한 임대 수요 존재.

* 상대적 저평가 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 경매 시장에서 관심도가 낮을 수 있으며, 이를 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 225,000,000원을 기준으로 산정해야 합니다. 다만, 시장 상황, 경쟁률, 권리관계의 복잡성, 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.