나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13266 [1] 서울특별시 금천구 독산동 980-10 위너스타운 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '서울문성초등학교' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 등재되어 있음. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보 호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위 탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13266 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 980-10 위너스타운 제4층 제403호

건물명: 위너스타운

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 282,000,000원 (2억 8,200만원)

토지면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

토지지분: 17.63㎡ (약 5.33평)

건물면적(전용): 29.74㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2015년 (사용승인일: 2015-07-10)

총층수: 5층 건물 중 4층

2. 입지조건

입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '서울문성초등학교' 동측 인근 지역입니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 건물 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요: 없음)

* 말소기준권리: 2023년 12월 20일자 금천구의 압류입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존 (2015-07-16): 정우선 외 2명

* 공유자전원지분전부이전 (2015-08-06): 중국인

* 소유권이전 (2021-08-20): 박지원

* 소유권이전 (2022-02-07): 김경진

* 주택임차권 (2023-10-17): 김윤정 (금265,000,000원) - 본 건은 특별매각조건에 따라 말소 예정입니다.

* 압류 (2023-12-20): 금천구 (말소기준권리)

* 가압류 (2024-09-11): 주택도시보증공사 (권리금액: 10,000,000원) - 말소

* 압류 (2025-04-23): 국민건강보험공단 - 말소

* 압류 (2025-08-05): 대한민국 - 말소

* 강제경매 (2025-11-13): 주택도시보증공사 (권리금액: 265,000,000원) - 말소 (본 경매 사건의 근거)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김윤정)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-28

* 확정일자: 2021-08-31

* 배당신고일자: 2023-10-17

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의사항에 따라 보증금 인수 부담 없음)

4. 상권분석

상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 형태: 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택 등이 밀집한 주거 중심 지역입니다.

* 시장 동향: 제공된 최근 매매 정보는 주로 다세대 및 도시형생활주택 거래 사례이며, 지역 내 주택 거래가 활발함을 시사합니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교육: '서울문성초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보된 건물이며, 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 내부 시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다. (난방 방식 등 세부 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임차인 대항력 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 매각 조건의 명확한 이행 여부는 최종적으로 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 교육환경 보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 공동담보: 관련 정보가 제한적이므로, 타 채무와의 연관성 및 잠재적 위험 요소를 추가 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 2015년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 낮다는 점이 매력적입니다. 다만, 복잡한 토지이용계획 및 제한상태, 공동담보 등의 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 철저한 권리관계 및 물건 상태 확인, 법률 전문가의 검토를 거치는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2015년 준공으로 최신 건물에 해당합니다.

* 안정적인 주거 입지: 서울문성초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. (매각 조건 최종 확인 필수)

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 유사 물건의 최근 시세가 높게 형성되어 있어, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 29.74㎡(약 9.00평)이며, 감정가는 282,000,000원(약 2.82억)입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(29.87㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 325,000,000원(약 3.25억)에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 3,595만원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 3.3㎡당 약 3,133만원으로, 유사 사례의 시세보다 낮은 편입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없고, 권리관계가 비교적 명확해질 경우, 감정가 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 유사 사례의 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 290,000,000원 ~ 325,000,000원 (2억 9천만원 ~ 3억 2천 5백만원) 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 주변 시세 변동, 권리관계의 최종 확정 여부, 그리고 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.