나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52263 [1] 서울특별시 강동구 암사동 459-28 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "신암중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 다소 근거리에 "암사역(지하철 8호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서, (2001.11.17. 사용승인) 외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 치장벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 입찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 암사동 459-28, 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52263 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 368,000,000원입니다.

토지 면적은 29.39㎡ (약 8.89평)이며, 건물 면적은 60.38㎡ (약 18.27평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 전OOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "신암중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 다소 근거리에 지하철 8호선 "암사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제2층 제201호이며, 2001년 11월 17일에 사용승인되었습니다.

주변에는 교육시설(신암중학교) 및 주거 단지가 형성되어 있습니다.

인근 지역을 분석한 결과, 특별히 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 11일에 접수된 전광 근저당권(을6)으로, 채권액은 180,000,000원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 유동주

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-15

* 확정일자: 2020-06-12

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 낙찰자가 직접 인수하지 않아도 됨을 의미하나, 임차인의 대항력으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 일반적인 주거지역 내 다세대주택으로, 인근 지역은 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다.

주변에 다양한 형태의 주택이 혼재하고 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

본건과 같은 다세대주택의 경우, 개별 건물의 관리 상태 및 개별 세대의 내부 상태에 따라 시세가 크게 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 신암중학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

지하철 8호선 암사역이 인근에 있어 강남, 잠실 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다.

주거 밀집 지역으로서 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획 상 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 220,000,000원의 유동주 임차인이 존재하며 대항력이 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서의 저항이나 예상치 못한 법적 절차 발생 가능성이 있습니다.

현장 확인 불가: 감정평가서 요약에 따르면, 폐문부재로 인해 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 파악이 어렵습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생 위험을 내포합니다.

중복사건 및 공동담보: 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 채권 관계가 복잡하거나 다수의 채권자가 얽혀 있을 가능성을 시사하며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건물 노후도: 2001년 11월 17일 사용승인된 건물로, 건축 연령이 20년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지거래계약 허가구역: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 지정, 대상: 아파트 / 2025.8.26.~2026.8.25. 지정, 대상: 외국인 등)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 암사역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 현장 확인 불가로 인한 내부 상태 불확실성, 중복사건 및 공동담보라는 특수 물건 정보 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 인접성: 지하철 8호선 암사역과 가까워 대중교통 이용이 편리한 점은 장점입니다.

주거 환경: 암사동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

잠재적 가치: 리스크 요인들을 성공적으로 해소하고 적절한 리모델링을 진행한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 368,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2001년 준공) 및 면적(60.38㎡)을 고려했을 때, 주변 시세는 대략 350,000,000원에서 450,000,000원 사이로 형성될 수 있습니다.

다만, 본건은 대항력 있는 임차인의 존재, 현장 실사 불가 등의 위험 요소를 가지고 있어, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 0원인 점은 긍정적이나, 임차인 관련 명도 비용 및 시간을 충분히 고려해야 합니다.

이에 따라, 위험 요소를 감안한 예상 입찰가는 감정가 수준인 368,000,000원에서 시장 상황 및 본인의 리스크 감수 능력에 따라 380,000,000원 내외로 결정하는 것을 권유합니다.

최종 입찰가는 본건의 권리 관계, 명도 가능성, 내부 상태 등에 대한 추가적인 심층 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.