나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13254 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-312 더클래식101동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활주택(단지형다세대)'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 완경사지 사다리형 토지로서 공부상 "도시형생활주택(단지형다세대) 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 102-312외 4필지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구 (공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역 (2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 102-312번지, 더클래식 101동 제6층 제602호에 소재한 도시형생활주택입니다. 건물 일괄 매각으로 진행되며, 부동산 강제 경매 사건입니다. 감정평가액은 239,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 21.56㎡ (약 6.5평)이며, 건물 면적은 32.88㎡ (약 9.9평)입니다. 토지 및 건물 지분 면적도 각각 21.564㎡ 및 32.88㎡로 동일하게 기재되어 있습니다.

1.3. 건물 정보

본건은 '더클래식'이라는 명칭의 공동주택으로, 101동에 위치하며 6층 중 6층에 해당합니다. 철근콘크리트 구조이며, 2018년 11월 14일에 사용승인되었습니다. 전유부분 면적은 32.88㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교'의 남측에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

일반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 무난한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 5일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권금액 275,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김용현): 보증금 207,000,000원, 차임 0원. 2019년 4월 19일 전입, 2019년 4월 10일 확정. 대항력은 없습니다. 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건입니다.

* 추미선: 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 5월 12일 전입. 대항력은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 명시된 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건에 따라 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서 상 '지상권개요' 등 미등기 권리에 대한 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2018년에 건축된 'M펠리체'(전용면적 37.05㎡, 6층)가 2026년 5월 30,000만원(3억원)에 거래되었습니다. 본 물건과 건축 연도가 유사하고 면적이 약간 작은 점(32.88㎡)을 감안할 때, 유사한 수준 또는 그 이상의 시세를 형성할 가능성이 있습니다. 다른 빌라 거래 사례(2000년식 53.84㎡ 25,500만원, 1995년식 41.32㎡ 16,900만원)와 비교했을 때, 신축 연식의 장점이 시세에 반영될 것으로 보입니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 239,000,000원

주변 유사 건물 시세 분석 결과, 본 물건의 현 시가는 감정평가액을 상회할 것으로 추정됩니다. (예상 시가 약 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원)

이러한 시세 분석을 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 220,000,000원 ~ 240,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 92% ~ 100% 수준이며, 시장 시세 대비 적절한 할인율을 확보할 수 있는 가격대입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

'서울화일초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

화곡동 지역은 공동주택 공급이 비교적 활발했던 지역으로, 유사 물건 대비 환금성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 토지이용계획 상 공항, 대공방어협조구역 등 관련 지구 지정사항이 있으나, 일반적인 주거용 건물 이용에 큰 제약을 주지는 않을 것으로 판단됩니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 등)이 곧 만료될 예정이나, 외국인 등 특정 거래 시에는 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년식의 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 입지, 건물 상태, 권리관계 모두 양호한 편입니다. 특히 HUG 관련 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 감정평가액과 주변 시세 간의 괴리를 감안하여 합리적인 가격으로 입찰한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식(2018년)으로 즉시 거주 및 임대 수익 창출 가능.

* HUG 관련 명도/권리 인수 부담 최소화.

* 서울 강서구의 지속적인 주거 수요 지역.

9. 예상 입찰가

감정가: 239,000,000원

권리 인수 부담 없음.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

추천 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.