나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52347 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 540-1 청우컨스빌 에이동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡초등학교"남동측 인근에 위치( 답십리로88길 9)하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외 벽: 벽돌 붙임 마감 등 창 호: 하이새시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비 및 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1~3 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장(표제부 갑, 전유부 갑)상 위반건축물 표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52347 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 540-1 청우컨스빌 에이동 4층403호

용도: 도시형생활주택 (주거용)

감정가: 257,000,000원

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

건물면적: 26.05㎡ (약 7.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하1층/지상5층 건물 중 4층 403호

준공일: 2015년 11월 30일 (사용승인일 기준)

총세대수: 24세대 (A동 14세대, B동 10세대)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡초등학교" 남동측 인근 (답십리로88길 9)에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

도로상태: 본건 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

주변 시설:

* "중곡초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 교육환경 양호.

* 주변은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 이용 편리.

* 주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 09월 13일 서민금융진흥원 가압류 (갑5)

총 채권액 (등기부 기재 기준): 169,536,110원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 02일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

기타 권리사항:

* 소유권보존(2015-12-02), 소유권이전(2016-03-18, 2020-09-03) 등기 확인.

* 가압류 2건, 강제경매 1건 등 다수 권리 설정 후 말소 예정.

* 매각으로 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

1.3. 상권 및 생활정보

상권 특성: 본건은 주거 지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에는 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

생활 편의: 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

교육 환경: "중곡초등학교"가 도보 가능한 거리에 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

1.4. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있으며, 명확한 시정 여부 및 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인 김 씨가 대항력을 갖추고 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계의 구체적인 내용을 사전에 충분히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

건물 관리: 2015년 사용승인된 건물로, 향후 건물의 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 입지입니다.

감정가는 2억 5천 7백만원 수준으로, 주변 시세와 유사하거나 약간 상회하는 것으로 판단됩니다.

다만, 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 명확한 확인 및 사전 조사가 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.6. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요 예상.

교육 환경 접근성: "중곡초등학교" 인접.

교통 편의성: 대중교통 이용 용이.

1.7. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례가 2억 4천 5백만원 ~ 2억 5천만원 선에서 이루어졌습니다.

본건 감정가는 2억 5천 7백만원으로, 최근 실거래가보다 소폭 높게 책정되었습니다.

위반건축물 문제 및 대항력 있는 임차인의 존재와 같은 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하 또는 실거래가 수준에서의 입찰이 합리적인 전략으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 사이를 권고하며, 최적의 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과를 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.