나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13234 [1] 서울특별시 구로구 구로동 329-78 대보스빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 고려대학교구로병원 동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택, 단독주택, 학교, 공공기관, 병원, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕으로 외벽 : 석재타일붙임 등. 내벽 : 벽지, 타일 등. 바닥 : 목재무늬 플라스틱 등 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 장애물제한표면구역(진입표면){공항시설 법}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524- 3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약 에관한허가구역(대상:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구 역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~202 6.8.25.)

공부와의 차이

본건 북측의 테라스를 확장하여 주택(판넬조 등/약6.24㎡)으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건은 집합건축물대장 전유부에 위반건축물[주택과-21564(2019.06.19)호에의거 위반건축 물 표기(위반내용:면적6.0㎡, 구조 조립식패널조, 용도 주거, 비고 5층)]로 등재되어 있 으니 경매참여시 주의하시기 바랍니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13234 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 329-78 대보스빌 제5층 제501호 (신주소: 서울특별시 구로구 가마산로20길 32)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 257,742,400원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 면적 및 이용현황

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* 토지면적: 18.08㎡ (약 5.47평)

* 토지지분: 18.079999999999995㎡ (약 5.47평)

* 건물면적: 27.55㎡ (약 8.33평)

* 건물지분: 27.55㎡ (약 8.33평)

* 건물 제시외면적: 6.24㎡ (약 1.89평) - 위반건축물(테라스 확장) 포함

1.2. 감정가 및 경매 정보

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* 감정평가액: 257,742,400원

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 위반건축물

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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* 본 건은 서울특별시 구로구 구로동 고려대학교구로병원 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 저층 공동주택, 단독주택, 학교, 공공기관, 병원, 소규모 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

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* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

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* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 도로, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.10.20.~2026.12.31 (아파트 대상) 및 2025.8.26.~2026.8.25 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 대상)입니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 집합건물 등기부상 소유권 보존 등기가 2018.10.29에 되어 있으며, 이후 공유자 전원지분 이전(매매) 및 신탁 등기 말소 등이 있었습니다.

* 말소기준권리는 2023.09.18 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,279,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

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* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 268,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-06

* 확정일자: 2019-10-24

* 배당신고일자: 2023-12-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다(인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 특이 권리사항

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* 본 건은 HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

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* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 학교, 병원, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 환경 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 소규모 상업 시설이 산재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 설비

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* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕으로 외벽은 석재 타일 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 목재무늬 플라스틱 등으로 마감되었습니다. 창호는 P.V.C 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 엘리베이터, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 건축물 정보: 대보스빌은 2018년 4월 19일 건축 허가를 받아 사용승인된 건물로, 총 6층 규모이며 15세대가 거주하고 있습니다. 건물 내에는 6대의 실내 주차 공간과 2대의 실외 주차 공간이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 위반건축물 및 무단 증축

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* 본 건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 구체적인 위반 내용은 주택과-21564(2019.06.19)호에 의거 면적 6.0㎡, 조립식 패널조, 용도 주거에 해당합니다.

* 또한, 북측 테라스를 확장하여 주택(판넬조 등, 약 6.24㎡)으로 이용 중인 제시외 건물이 존재하며, 이는 위반건축물에 해당합니다. 경매 참여 시 이러한 위반 사항에 대한 인지 및 주의가 필요합니다.

6.2. 기타 법적 제한

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* 토지이용계획상 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 토지 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다. (대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

7. 종합 의견

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본 물건은 서울 구로구에 위치한 다세대주택으로, 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 5천7백여만원 수준이며, 건물 자체는 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경 등으로 인해 권리관계가 비교적 명확한 점은 장점입니다. 그러나 위반건축물 및 무단 증축 부분이 존재하여 이를 인지하고 경매에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 서울 서남권의 입지: 구로구는 서울의 주요 업무지구 및 교통망 접근성이 좋은 지역입니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없고, HUG 관련 조건이 매각 절차를 간소화하고 인수 부담을 줄여줍니다.

9. 예상 입찰가

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제공된 정보와 주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 257,742,400원입니다. 최근 매매 사례 중 2023년에 준공된 29.84㎡ 면적의 다세대주택이 28,200만원(약 945만원/㎡)에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가(27.55㎡, 약 935만원/㎡)는 시장가와 유사하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다. 다만, 위반건축물 및 무단 증축 부분은 향후 명도 및 활용에 있어 추가 비용이나 제약을 발생시킬 수 있는 리스크 요인입니다. 이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 약 2억 5천만원 내외에서 고려해 볼 수 있습니다.

(참고: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으며, 외부 지도 서비스나 검색을 통한 추가적인 정보 수집은 불가능하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.