나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104329 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 651 강남유탑유블레스 9층9-비-923호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 '서울자곡초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 단지, 업무시설, 주거용 오피스텔, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제9-비-923호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있음. (후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, "업무시설(오피스텔),제1,2종근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 폭 약 25M, 남서측 및 남동측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2) 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로(접합), 공공주택지구, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제5구역(전술), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104329 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 기본 내역

소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 651 강남유탑유블레스 9층9-비-923호

건물명: 강남유탑유블레스

용도: 오피스텔

감정가: 176,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 1629.87㎡ (약 493.07평)

토지지분: 5.87㎡ (약 1.78평)

건물면적: 26.78㎡ (약 8.10평)

건물지분: 26.7779㎡ (약 8.10평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 '서울자곡초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 업무시설, 주거용 오피스텔, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 공공주택지구로 지정되어 있습니다. 또한, 대공방어협조구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특정 기간 동안 외국인 및 아파트 용도에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 소유권 이전 기록이 있으며, 말소기준권리는 2025년 11월 7일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정입니다. 이 외에 주택 임차권(을10)이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

현재 대항력 있는 임차인으로 김 씨가 등재되어 있습니다.

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 1월 26일

확정일자: 2023년 1월 10일

대항력: 있음

3.3. 권리 인수 여부

을구 10번 주택임차권 등기는 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 신청 채권자인 한국주택금융공사는 임차인 김 씨의 임차보증금반환채권을 양수한 자로서 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 강남구 자곡동 일대는 주거단지와 업무시설이 조화롭게 발달한 지역입니다. 오피스텔 및 제1, 2종 근린생활시설 용도로 이용 중인 건물이 많아 안정적인 수요 기반을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 정보

건물명은 강남유탑유블레스이며, 2014년에 사용 승인되었습니다. 철근콘크리트 구조의 지상 10층, 지하 4층 건물로, 본건은 9층 9-비-923호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

주변 지역에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 서울자곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 현재까지 주변 지역 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(김 , 보증금 1억 7,500만원)이 존재합니다. 임차인의 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 투자 비용의 증가로 이어질 수 있는 매우 중요한 리스크입니다.

6.2. 기타 리스크

토지 이용 계획상 비행안전제5구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

강남구 자곡동이라는 입지적 장점과 오피스텔로서의 활용 가능성을 가진 물건입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성은 본 건의 가장 큰 투자 리스크이며, 이에 대한 면밀한 분석과 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가 대비 최근 시세, 그리고 임차인 인수 부담을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 자곡동의 직주근접 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 지역 내 오피스텔 및 근린생활시설로서의 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 26.78㎡)의 오피스텔 거래가는 2026년 7월 기준 1억 3,400만원에서 1억 4,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 1억 7,600만원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

본 건의 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김 씨(보증금 1억 7,500만원)의 존재입니다. 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 미변제 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

이러한 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때, 투자자는 자신의 리스크 허용 범위와 예상 투자 수익률을 바탕으로 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원

*참고: 상기 예상 입찰가는 최근 시장 시세를 기준으로 산정되었으며, 임차인 보증금 인수 부담은 별도로 고려해야 합니다. 만약 임차인 보증금 1억 7,500만원이 배당을 통해 전액 변제되지 않는다면, 매수인은 해당 미변제 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 따라서 총 실제 투자금액은 입찰가 + 인수 보증금(미변제분)이 될 수 있습니다. 본 물건은 임차인 보증금 인수 리스크가 크므로, 철저한 권리 분석과 함께 신중한 투자 결정이 필수적입니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.