나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13219 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-148 동원에이스뷰 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘화곡초등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선"화곡역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2020.10.29.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대),업무시설(오피스텔),제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한구역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간 :2025.10.20.∼2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13219 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-148 동원에이스뷰 제4층 제403호

건물명: 동원에이스뷰

용도: 오피스텔 (건축물대장상), 현황 주거용으로 사용 중

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 285,000,000원

토지면적: 16.06㎡ (약 4.9평)

건물면적: 41.87㎡ (약 12.7평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

도보 거리에 지하철 5호선 ‘화곡역’이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

각종 제한사항으로 인해 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 (2020.11.11), 소유권이전 (2023.05.15), 압류 (2022.01.05, 2023.05.15), 강제경매 (2025.11.12) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 2022년 1월 5일자 시흥세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (성 )

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-08

확정일자: 2021-02-24

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 전액이 감정가와 동일하며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

* 임차인: 조동철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-05

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 없어 인수되는 금액이 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 없이, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본건 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

다만, 임차인 성 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주변에 다양한 소매점, 식당, 카페, 은행 등 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

화곡역 상권을 배후로 하고 있어 기본적인 상업 기능은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

각종 편의점, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 화곡초등학교가 위치하고 있습니다.

도보 및 대중교통으로 통학 가능한 여러 초, 중, 고등학교가 있습니다.

주변 검색 결과, 본건 또는 화곡초등학교 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 다수의 도시계획시설 및 제한 구역에 포함되어 있어, 향후 건축물 증축, 개축, 용도변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 상태이므로, 해당 구역 내 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 성 은 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며, 대항력도 없는 것으로 확인됩니다.

그러나, 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각으로 명시되어 있어, 입찰 전 해당 조건을 정확히 인지하고 절차를 진행해야 합니다.

임차인 조동철은 대항력이 없으며 보증금도 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 준공된 지 얼마 되지 않은 신축급 오피스텔로, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

다만, 다양한 도시계획법규 상의 제한이 존재하므로, 향후 부동산 활용 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

임차인 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각임을 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 공동담보 물건이나 HUG 인수조건 변경 등 특이사항이 있으나, 권리분석 상 특별히 낙찰자가 부담할 위험은 적어 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원입니다.

현 시세 분석 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 중심으로 280,000,000원에서 300,000,000원 사이로 예상됩니다.

다만, 이는 예상치이며 실제 입찰가는 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

입찰 전 반드시 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치 판단을 하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.