나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13227 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제11층 제1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 대중교통편의 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층/지상 12층 건내 제11층 제1104호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식 주차장 설비, 승강기설비, CCTV설비 등 이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13227 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제11층 제1104호

건물명: 트러스트

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 360,000,000원

토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

건물면적: 26.63㎡ (약 8.06평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '서울월정초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 및 2호선 환승역인 까치산역이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 제한되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 주택임차권 설정 등의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(이보연)가 보증금 360,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2022년 8월 1일, 확정일자는 2022년 6월 3일이며, 배당신고일자는 2023년 12월 20일입니다. 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

물건명세서상 임차인 이보연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑5, 접수일자: 2025-11-12)입니다.

상기 권리분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인과의 조건부 매각 진행 사항을 면밀히 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울월정초등학교 인근에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역에 있습니다. 지하철역(까치산역)이 가까워 교통이 편리하며, 주변 상업시설 및 주거시설과 함께 이용될 수 있는 입지입니다. 업무시설로 등록되어 있으나 주거용으로 사용 중인 점을 감안할 때, 배후 수요는 주거 및 소규모 업무 종사자들로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층/지상 12층 건물로, 본 건은 해당 건물의 제11층 제1104호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 기계식 주차장, 승강기, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본 건 인근에는 서울월정초등학교가 위치하며, 지하철 까치산역이 근접해 있습니다. 다양한 근린생활시설 및 주거 단지가 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 조건입니다. 임차인(주택도시보증공사)이 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 이 조건이 충족되지 않을 경우 매수인에게 추가적인 보증금 부담 또는 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 또한, 집합건축물대장상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용 중이라는 점은 추후 행정적인 문제로 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 도심 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 오피스텔입니다. 감정가는 3억 6천만원이며, 건물 면적 26.63㎡(약 8.06평)를 기준으로 합니다. 최근 거래 사례를 볼 때 시세는 3억 5천만원에서 3억 6천 5백만원 사이로 파악됩니다.

다만, 임차인과의 조건부 매각이라는 특수성이 존재하므로, 입찰 전 관련 서류 및 조건을 철저히 검토하고, 해당 조건 이행 여부를 확인하는 것이 매우 중요합니다. 조건이 원만히 이행될 경우, 인근 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 강서구 화곡동, 서울월정초등학교 인근, 까치산역 도보 이용 가능 거리

* 합리적인 가격: 감정가 3억 6천만원 대비, 최근 시세와 비교 시 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성

* 도시 편의시설: 오피스텔 및 주거, 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라 우수

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 360,000,000원이며, 최근 매매 사례로는 2025년 5월 350,000,000원, 2023년 12월 365,000,000원에 거래되었습니다.

임차인 인수 보증금이 0원으로, 매각 조건이 정상적으로 이행된다는 전제 하에, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려할 수 있습니다. 잠재적 리스크와 현장 조사를 통해 추가적인 가치를 평가한 후, 보수적으로 접근 시 355,000,000원에서 365,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 현 시세 및 감정가를 고려하여 360,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.