나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13235 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-89 다빈빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '경인중학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있음. (후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2): 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13235 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 139-89, 다빈빌 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

건물면적: 27.11㎡ (약 8.20평)

토지면적(지분): 17.63㎡ (약 5.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2019년 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '경인중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 도로: 본건은 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 본건 인근에는 다수의 주거 시설 및 상업 시설이 분포하고 있으며, '경인중학교'가 인근에 위치하고 있습니다. 지도상에서 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이진영)

* 보증금: 216,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 14일

* 확정일자: 2021년 12월 15일

* 배당신고일자: 2024년 02월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자 2023년 08월 30일)

* 등기부 채권 총액: 1,495,000,000원

* 본건 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 단, 매각 조건에 따른 특이사항이 있습니다.

* 주의사항:

* 본건은 임차인 이진영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명확히 이행될 경우 권리 관계에 문제는 없으나, 만약 조건이 이행되지 않을 경우 낙찰자가 임차보증금 반환 의무를 인수하거나 해결해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 '경인중학교'가 있어 학생 및 교직원을 포함한 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주변 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 보통 수준입니다.

* 편의시설: 단지 인근에 위치한 근린생활시설 및 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: '경인중학교'가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 특수 조건: 임차인이 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 만약 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. 입찰 전 해당 임차인과의 소통 또는 법률 자문을 통해 조건 이행 여부를 확실히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 본건은 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필수)은 향후 건축 등과 관련하여 제약이 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 특수 물건 정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시된 점은 주택도시보증공사 관련 보증 또는 채권 관계에 있어 예상치 못한 변수가 있을 수 있음을 시사하므로 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물인 다세대주택으로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지 조건은 도심 생활권 내에 있어 무난하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 이상입니다.

* 가장 중요한 고려 사항은 임차인 보증금 관련 특수 매각 조건입니다. 이 조건이 완벽하게 이행된다는 전제 하에 권리 관계는 명확하나, 이행 과정에서 발생할 수 있는 불확실성 및 잠재적 위험을 철저히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 수리 및 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 소형 면적: 27.11㎡의 전용 면적은 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 입지 접근성: 서울 서남권의 주거 지역으로, 교통망을 이용한 도심 접근성이 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 219,000,000원

* 주변 유사 물건 최근 매매가 분석 결과, 해당 지역의 다세대주택 시세는 전용면적 1㎡당 약 336만원에서 486만원 선으로 파악됩니다. (2026년 7월 기준, 전용면적 41.52㎡~61.19㎡ 거래 사례 기준)

* 본건의 전용면적(27.11㎡)을 감안하여 이 시세를 적용할 경우, 약 1억 2천만원에서 1억 3천만원대의 시세가 산정될 수 있습니다.

* 그러나 본건의 감정가는 2억 1천 9백만원으로, 이는 주변 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 이러한 차이는 건물의 연식(본건 2019년 준공 vs 비교 사례 1982년~2002년 준공) 또는 특정 상황을 반영한 감정가의 특성일 수 있습니다.

* 본건의 가장 큰 특징은 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 한다는 점입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 조건이 정상적으로 이행된다면 낙찰자는 임차보증금을 인수하지 않습니다. 하지만 이 조건의 이행 여부가 불확실할 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 위험이 있습니다.

* 따라서 감정가를 기준으로 하되, 임차인 관련 특수 조건으로 인한 잠재적 위험 부담, 명도 비용, 취득세, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에, 현재 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 약 190,000,000원 수준으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 본 가격은 최종 입찰가가 아니며, 현장 조사 및 관련 법률 검토를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.