나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34677 [1] 경상남도 하동군 진교면 안심리 산48 주1 공장 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34677 [1] 경상남도 하동군 진교면 안심리 산48 주1 공장 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2023타경34677 | 소재지: 경상남도 하동군 진교면 구고속도로 458-24 (주1) | 감정가: 4,218,776,600원 | 최저가: 2,700,017,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경34677 (1)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 안심리 산48 주1 일원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 기계기구 포함)

감정가: 4,218,776,600원

채무자/소유자: 블OOOOOOOOOOO

채권자: 동OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

용도: 공장 (제조시설 및 사무실/기숙사)

토지면적: 13,042.00㎡ (약 3,945.3 평)

건물면적: 5,182.40㎡ (약 1,567.76 평)

토지 지분율: 100% (1304200)

건물 지분율: 100% (518239.99999999994)

사용승인일: 2015.08.03 (비교적 신축 공장)

2. 입지 및 현황 분석

2.1. 입지조건

본건은 경남 하동군 진교면 안심리 소재 "하동축협 축산종합방역소" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공장, 주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

주위환경은 보통 수준이며, 주요 토지(기호 2, 3, 4, 5)까지는 차량 접근이 용이합니다. 다만, 제반 교통상황은 도심권 대비 다소 불편한 편으로 판단됩니다.

2.2. 물건 이용 현황

토지: 총 8필지로 구성된 일단의 토지입니다. 기호 3, 4 토지는 공업용 건부지로 이용 중이며, 기호 2, 5 토지는 현황 '도로'로 이용 중입니다. 기호 7, 8 토지는 현황 '토지임야'이며 차량 접근이 불가합니다.

건물: 기호 1은 공장, 기호 6은 1층 사무실/식당, 2층 직원 기숙사로 이용 중입니다. 두 건물 모두 일반철골구조 판넬지붕 2층으로 2015년 사용승인된 비교적 상태가 양호한 공장 건물입니다.

접근로: 지적도상 다수 필지가 맹지이나, 현황 폭 약 6m 내외의 시멘트 포장도로와 접하고 있어 실제 통행에는 문제가 없습니다. 단, 기호 7, 8 토지는 현황 맹지입니다.

설비: 기호 6 건물에 위생 및 급배수 설비가 되어 있으며, 기호 3 토지에는 관정 2식이 토지가격에 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매 구분: 부동산임의경매로 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

매각 조건: 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 기계기구(감정서상 기호 ㄱ.)도 포함된 조건입니다. 따라서 토지, 건물, 주요 기계 설비에 대한 전체적인 가치평가가 이루어졌습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

도로 현황: 전체 필지가 지적도상 맹지이나, 현황 도로에 접하고 있어 공장 운영 및 진출입에는 큰 문제가 없습니다. 다만, 일부 필지(기호 2, 5)가 공부상 '임야'이나 현황 '도로'로 이용되고 있음을 인지해야 합니다.

지번 변경: 목록 1, 6 건물의 지번이 등기부상 안심리 산48, 385번지이나, 등록전환되어 현황 385, 385-1번지 상에 소재하고 있습니다.

이용 현황: 기호 6 건물(사무실/기숙사)은 직원 복지시설로 이용 중이며, 현재 임대관계는 미상입니다.

법적 제한: 계획관리지역 내에 위치하며, 가축사육제한구역(축종별 제한 상이)으로 지정되어 있으므로, 향후 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

4. 시장 및 주변 환경

4.1. 상권분석

본건은 상업시설 밀집 지역이 아닌, 공장 및 주거, 농경지가 혼재된 외곽의 공업용지입니다.

상업적 가치보다는 공장 운영을 위한 생산 및 물류 입지로 평가되어야 하며, 인근의 '하동축협 축산종합방역소' 등 주변 시설과의 시너지 효과는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

주변 환경은 공장 및 주택이 혼재하여 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의 시설(병원, 상점 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보만으로는 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않으며, '하동축협 축산종합방역소'가 인근에 위치합니다.

5. 투자 리스크 및 포인트

5.1. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 공실 여부 및 임차인 유무가 명확하지 않으므로, 낙찰 후 명도(인도명령/명도소송)에 대한 시간적, 비용적 리스크를 고려해야 합니다.

토지 현황과 공부 차이: 기호 2, 5 토지가 현황 도로로 이용 중이며, 공부상 지목과 현황이 다릅니다. 이는 향후 지목 변경 시 어려움이 있을 수 있습니다.

일부 토지 활용 제한: 기호 7, 8 임야 토지는 차량 접근이 불가하며, 준보전산지 등으로 묶여 있어 활용도가 낮습니다.

가축사육제한구역: 축종별 제한 사항이 다르므로, 특정 축종과 관련된 업종의 추가 또는 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2015년 사용승인)의 공장 및 부속시설을 갖춘 대형 물건입니다.

지적도상 맹지라는 단점이 있으나, 현황 도로 접합으로 인해 공장 운영의 실질적인 가치 훼손은 적습니다.

대규모 공장 부지를 필요로 하는 실수요자 또는 공장 운영 경험이 있는 투자자에게 적합하며, 감정가 대비 입찰 경쟁률에 따라 투자 매력이 결정될 것입니다.

5.3. 투자 포인트

신축급 공장: 2015년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 별도의 대규모 보수 없이 즉시 사용이 가능합니다.

일괄매각 조건: 토지, 건물뿐만 아니라 제시외 기계기구까지 일괄 매각되어, 시설 인수를 통한 즉시 사업 개시에 용이합니다.

규모의 경제: 1만 3천㎡가 넘는 넓은 토지와 5천㎡가 넘는 건물 면적은 대규모 제조/생산시설에 대한 수요를 충족시킬 수 있습니다.

도로 현황 우수: 지적도상 리스크(맹지)가 현황 시멘트 포장도로 접합으로 해소되어, 낮은 가격에 매입할 경우 큰 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계