나이스옥션 법원경매 진주 2023타경34677 [1] 경상남도 하동군 진교면 안심리 산48 주1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2023.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 하동군 진교면 안심리 소재 "하동축협 축산종합방역소" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 공장, 주택, 전, 임야 등이 혼재하는 곳이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 기호(2, 3, 4, 5) 토지까지 차량접근이 용이하며, 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.
본건 기호(7, 8) 토지까지 차량접근이 불가하며, 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(2, 5) 토지는 부정형 완경사지로서, 현황 도로로 이용중임.
본건 기호(3, 4) 토지는 완경사지를 일부 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 2필지 일단의 공업용 건부지로 이용중임.
본건 기호(7. 8) 토지는 사다리형 완경사지로서, 현황 토지임야로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(2) 토지는 지적도상 맹지이나 북동측 및 남측으로 각각 현황 폭 약 6m 내외의 시멘트 포장도로가 접함.
본건 기호(3, 4) 토지는 지적도상 맹지이나 일단의 토지로서 남동측으로 폭 약 6m 내외의 시멘트 포장도로가 접함.
본건 기호(5) 토지는 지적도상 맹지이나 북측 및 남측으로 각각 폭 약 6m 내외의 시멘트 포장도로가 접함.
본건 기호(7, 8) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(2, 5, 7, 8) 토지는 계획관리지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
본건 기호(3, 4) 토지는 계획관리지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

본건 기호(2, 5) 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(1) 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장 건으로서,
(사용승인일: 2015.08.03)

외벽: 판넬잇기.
내벽: 판넬잇기.
바닥: 에폭시 마감.
창호: 샤시창호 마감 등임.

본건 기호(6) 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장 건으로서,
(사용승인일: 2015.08.03)

외벽: 판넬잇기.
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임, 벽지붙임.
바닥: 타일붙임, 벽지붙임.
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1) 건물은 공장으로 이용중임.
본건 기호(6) 건물은 1층[기호(가)] 사무실/식당 및 2층[기호(나)] 직원기숙사로 이용중임.

설비내역

본건 기호(6) 건물은 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호(1, 6) 건물은 공부상 "산48, 385번지" 위 지상에 등재되어 있으나 "산48번지"가 "385-1번지"로 등록전환되어 현황 "385, 385-1번지" 위 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 기계기구(감정서상 기호ㄱ.) 포함.
-목록1,6 건물 지번은 등기부상 안심리 산48, 385번지 이나, 등록전환되어 안심리 385, 385-1. 위 소재함.
-목록2,5 현황 도로임. 목록6. 1층 사무실, 2층 직원 기숙사로 이용중.
-목록3. 소재 관정 2식 토지가격에 포함.
-토지 지적도상 모두 맹지이나, 현황 시멘트도로와 접함.(감정서참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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사건번호: 진주지원 2023타경34677 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

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1.2. 물건 현황

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소재지: 경상남도 하동군 진교면 안심리 산48 주1

용도: 공장

토지면적: 13042.00㎡ (약 3945.5평)

건물면적: 5182.40㎡ (약 1567.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 4,218,776,600원

사용승인일: 2015년 8월 3일 (건물 1, 6)

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1.3. 평가 요약

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특이사항: 공동담보 물건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 기계기구(감정서상 기호ㄱ.) 포함.

* 건물 지번은 등기부상 안심리 산48, 385번지이나, 등록전환되어 안심리 385, 385-1번지 소재.

* 토지 일부(목록 2, 5)는 현황 도로임.

* 토지 일부(목록 3)에 소재하는 관정 2기는 토지 가격에 포함됨.

* 토지 지적도상 모두 맹지이나, 현황 시멘트도로와 접함.

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 위치

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본건은 경상남도 하동군 진교면 안심리 소재 "하동축협 축산종합방역소" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공장, 주택, 전, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 및 접근성

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* 토지 기호(2, 3, 4, 5)까지는 차량 접근이 용이하나, 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

* 토지 기호(7, 8)까지는 차량 접근이 불가하며, 교통 상황이 매우 불편한 편입니다.

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2.3. 토지 현황 및 이용 상태

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* 토지 기호(2, 5)는 부정형 완경사지로 현재 도로로 이용 중입니다.

* 토지 기호(3, 4)는 부정형 토지로, 완경사지를 일부 등고평탄하게 조성하여 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 기호(7, 8)은 사다리형 완경사지로 현재 임야 상태입니다.

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2.4. 도로 상황

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* 토지 기호(2)는 지적도상 맹지이나, 북동측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 시멘트 포장도로가 접합니다.

* 토지 기호(3, 4)는 지적도상 맹지이나, 남동측으로 폭 약 6m 내외의 시멘트 포장도로가 접합니다.

* 토지 기호(5)는 지적도상 맹지이나, 북측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 시멘트 포장도로가 접합니다.

* 토지 기호(7, 8)은 지적도상 맹지입니다.

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2.5. 토지이용계획 및 제한사항

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* 본건 토지 기호(2, 5, 7, 8)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 준보전산지입니다.

* 본건 토지 기호(3, 4)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 가축사육제한구역(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한)입니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리관계 요약

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등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2021년 5월 10일 동암신용협동조합 근저당 (1,440,000,000원)

* 기타 채권: 부흥신용협동조합 근저당 (840,000,000원), 조무길 근저당 (700,000,000원)

* 압류: 하동군, 김포시, 영등포세무서장

* 가등기: 2022년 9월 20일 주식회사알쓰리 (소유권이전청구권가등기, 매매예약)

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3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

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등기부상 말소기준권리(을1, 동암신용협동조합 근저당)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 소유권이전청구권가등기(주식회사알쓰리)는 말소기준권리보다 선순위에 해당할 수 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. (감정서상 말소 예정 권리에 표기되어 있지 않음)

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3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 주식회사비에스디엠

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업자등록일): 2022년 6월 22일

대항력: 없음

* 기타 임대차 관계는 미상입니다.

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3.4. 인수되는 보증금

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* 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (대항력 없는 임차인)

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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본건 소재지는 농경지, 임야, 주택, 소규모 공장 등이 혼재된 농촌 및 산간 지역입니다.

주변에 "하동축협 축산종합방역소"가 인근에 위치하고 있습니다.

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4.2. 주요 시설 및 업종

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주요 기반 시설이나 상업 시설에 대한 정보는 부족하며, 주변 환경으로 보아 산업 활동이나 지역 기반의 소규모 사업 활동이 이루어지고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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본건 주변에 대규모 편의시설이나 문화 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

일상생활에 필요한 편의시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

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5.2. 주거 및 근무 환경

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주변 환경은 보통 수준이나, 일부 토지의 교통 접근성이 불편하고 혐오시설 유무에 대한 정보는 외부 검색 없이는 확인하기 어렵습니다.

(참고: 본 보고서에서는 외부 지도 서비스 및 검색 사이트 검색을 통한 혐오시설 유무 확인은 수행하지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리상 리스크

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* 주식회사알쓰리 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이는 물건의 가치를 하락시키거나 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

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6.2. 토지 관련 리스크

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* 다수의 토지가 지적도상 맹지이나 현황 도로는 접하고 있어 접근성은 확보되었으나, 일부 토지(기호 7, 8)는 차량 접근이 불가합니다.

* 토지 일부(기호 2, 5)는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 "도로"로 이용 중입니다.

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6.3. 이용 제한 리스크

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* 토지 일부가 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당하여 향후 토지 이용에 건축, 개발, 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다.

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6.4. 기타 리스크

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* 임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. (다만, 현 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 현황 도로로 이용되는 토지의 경우, 소유권 이전 후에도 해당 용도대로 계속 사용해야 하는 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경상남도 하동군 진교면에 위치한 공장 용도의 부동산 임의경매 물건으로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 제시외 기계기구까지 포함되어 있어 즉시 활용 가능한 장점이 있습니다. 2015년에 사용승인된 건물은 비교적 신축에 해당합니다.

토지는 일부가 현황 도로로 이용되고 있으며, 지적도상 맹지이나 현황 시멘트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 확보된 부분도 있습니다. 그러나 일부 토지는 차량 접근이 불가하며, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

권리관계에서는 말소기준권리보다 선순위인 주식회사알쓰리의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 인수될 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

전반적으로 공장 시설로서의 가치와 토지의 잠재력을 고려할 수 있으나, 가등기 인수 가능성, 토지 이용 제한, 일부 접근성 불편 등의 리스크를 충분히 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

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* 비교적 신축(2015년)인 공장 건물을 저렴하게 취득할 기회.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 일체적인 활용 및 관리 용이.

* 제시외 기계기구 포함으로 즉시 사업 개시 또는 활용 가능성.

* 현황 도로에 접한 토지로 접근성 확보 (일부).

9. 예상 입찰가

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본 물건의 입찰가 산정 시에는 인수될 수 있는 가등기 금액, 가축사육제한구역 및 준보전산지 등 토지 이용 제한, 현황 도로 접합 여부 및 접근성, 그리고 향후 공장으로서의 가치 및 활용 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

감정가는 4,218,776,600원이지만, 가등기 인수 가능성 및 기타 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

정확한 예상 입찰가는 해당 지역의 부동산 시장 동향, 유사 물건 낙찰가율, 경쟁 분석, 그리고 인수되는 가등기의 정확한 금액 및 효력 등에 대한 추가적인 심층 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.