나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37864 [1] 경상남도 남해군 서면 중현리 271 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-수목은 토지 가격에 포함하여 평가.
-맹지.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 진주지원 2024타경37864 (1)

소재지: 경상남도 남해군 서면 중현리 271

용도: 답

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

매각 대상: 토지매각

1.2. 면적 및 가격

감정가: 53,456,000원

토지면적: 2,056.00㎡ (약 622평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요

주의사항:

* 수목은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

* 본 토지는 맹지입니다.

* 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치

본 물건은 경상남도 남해군 서면 중현리에 위치하고 있으며, 농경지(답)로 이용 중입니다. 남해군은 아름다운 해안 경관으로 유명하며, 다양한 관광 명소(금산, 보리암, 다랭이마을 등)가 있어 관광객이 많이 찾는 지역입니다. 본 물건지 인근 지역은 주로 농업 활동이 이루어지는 농촌 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

소재지 주소인 경상남도 남해군 서면 중현리 271은 차량을 이용한 접근이 가능하나, '맹지'라는 점은 도로와의 직접적인 연결이 없어 토지 이용 및 접근에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다. 따라서 차량 통행을 위해서는 인접 토지의 통행권을 확보해야 할 수 있습니다.

2.3. 주변 환경

주변 지역은 대부분 농경지로 구성되어 있으며, 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않으며, 조용하고 한적한 환경을 가지고 있습니다. 최근 남해군 서면 지역에서는 서상숲을 주민 주도로 쉼터 및 관광 자원으로 정비하는 사업이 진행되는 등 지역 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다. 한편, 남해군과 하동군이 공동으로 운영하는 광역 소각장 및 바이오가스화 시설 사업이 추진되고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

혐오시설 관련하여 직접적으로 명시된 정보는 없으나, 농촌 지역의 특성상 넓은 범위에서 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 1964-12-21 (신동현), 2021-12-14 (박복례, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당: 2022-01-13 (농업협동조합자산관리회사, 42,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 2024-09-23 (농업협동조합자산관리회사, 33,193,238원)

3.2. 권리 인수 여부

등기부등본 요약 상 '말소'로 기재된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 말소기준권리인 근저당권보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 본 건의 경우, 인수해야 할 보증금이나 별도의 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

명세서상 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 인수할 임차인이 없거나 임차인이 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건지가 위치한 남해군 서면 중현리는 농업이 주된 산업인 지역입니다. 따라서 상업 활동은 주로 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 점포들 위주로 이루어질 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이나 유통망은 남해읍 등 다른 지역에 집중되어 있을 가능성이 높습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

현재 용도는 '답'으로 농지로 지정되어 있으나, 향후 토지 이용 규제 완화나 개발 계획 수립에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지라는 점과 농지법상의 규제는 개발에 있어 주요 고려 사항이 될 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 대규모 상업 시설이나 병원, 금융 기관 등이 밀집해 있지 않아, 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다. 가까운 남해읍 또는 인근 지역으로 이동하여 기본적인 생활 편의를 해결해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

본 토지는 현재 건물 없이 나대지 상태로, 주거 환경보다는 농업 또는 전원생활을 위한 부지로 고려될 수 있습니다. 주변은 농경지가 많아 조용하고 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (도로 접근성 제한)

토지가 도로에 직접 접하지 않아, 토지 이용 및 개발 시 인접 토지 소유자와의 통행권 확보가 필요합니다. 이는 건축 허가나 토지 활용에 제약을 줄 수 있으며, 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필수

본 토지는 농지이므로, 매수인은 관할 시·구·읍·면장의 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 만약 해당 증명원을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금 몰수 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 이는 매수인의 자격 요건을 충족해야 함을 의미합니다.

6.3. 중복 사건

사건 정보에 '중복사건'이라는 내용이 있으나, 해당 중복 사건의 구체적인 내용이나 영향에 대한 정보는 부족합니다. 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인하여 권리 관계나 경매 절차에 이상이 없는지 검토해야 합니다.

6.4. 수목 포함 평가

감정평가 시 수목이 토지 가격에 포함되어 평가되었다는 점은, 수목의 가치에 대한 이견이 발생할 경우 분쟁의 소지가 될 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농업적 가치가 있는 토지로, 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 그러나 '맹지'라는 점과 '농지취득자격증명' 제출 의무는 매수인이 반드시 확인하고 준비해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 준비가 필요합니다. 중복 사건에 대한 추가적인 확인도 권고됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 토지 자체의 면적이 크고, 농업적 잠재력이 있습니다.

* 향후 남해군 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 53,456,000원입니다. 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 맹지라는 점과 농지취득자격증명 발급의 번거로움을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하되, 맹지 문제 해결 방안 및 향후 활용 계획에 따라 유동적으로 결정하는 것이 바람직합니다. 경쟁 입찰 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 다르겠지만, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. (약 42,764,800원 ~ 53,456,000원)

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.