나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112761 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 216-181 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2024.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 "송운초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하지 않으나 인근에 시내버스정류장 및 도시철도4호선"윗반송역"이
소재하여 전반적인 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 2-3미터의 골목도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(송운초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(상세내용은 별도문의:건축과)<도시
및 주거환경정비법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2. 블록조 슬래브지붕 2층 건물로서
외 벽: 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 알미늄새시 및 목재 이중창임.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있으나 정상 작동여부는 재확인하시기 바랍니다.

부합물 및 종물

1) 구조·규모 및 이용상태
별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" ㉠ 참고.

2) 감정물건에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로
판단됨.

공부와의 차이

본건 건물은 귀 제시목록상 "스레트지붕"이나 현황 "슬래브지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측 및 항공도면 등에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 필요함.
북동측으로 노폭 약 2~3미터의 골목도로에 접함.
본건 건물은 목록상 "스레트지붕"이나 현황은 "슬래브지붕"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지: 부산광역시 해운대구 반송동 216-181 (도로명 주소: 부산광역시 해운대구 윗반송로 49-7)

* 토지 면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

* 건물 면적: 24.56㎡ (약 7.43평)

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 주택)

* 구조: 블록조 (건축물대장상 평브록조)

* 지붕: 스레트 (목록상), 슬래브 (현황)

* 층수: 1층 (건축물대장상), 2층 (건물 감정평가서상)

* 사용승인일: 1977년 11월 3일

* 감정가: 47,736,800원

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매종류: 부동산강제경매

* 채권자: 엔에이치농협캐피탈주식회사

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경112761 (1)

* 특이사항: 주거환경개선지구, 대항력있는임차인, 재매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 반송동 소재 "송운초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위 일대는 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

* 도로 접근성: 북동측으로 노폭 약 2~3미터의 골목도로에 접하고 있으며, 차량 접근이 용이하지 않습니다.

* 교통 상황: 인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 4호선 "윗반송역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형태: 인접지 및 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송운초), 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류 (2024-08-20 접수)

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 말소됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1971년 1월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 임대차 계약의 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 부산 해운대구 반송동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 단독주택과 소규모 점포가 혼재되어 있습니다.

* 최근 실거래가 분석 (주변 다세대/빌라 사례 기준):

* 반송동 259-116 (조흥그린빌라B동C동, 1997년식, 64.45㎡): 2026년 5월 9,000만원 (약 139.6만원/㎡)

* 반송동 40-737 (1997년식, 50.37㎡): 2026년 5월 4,900만원 (약 97.3만원/㎡)

* 반송동 250-1982 (경민빌라5, 1996년식, 37.585㎡): 2026년 7월 4,100만원 (약 109.1만원/㎡)

* 분석: 제공된 주변 실거래가는 다세대/빌라 위주이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 다만, 주변 지역의 거래 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있으며, 최근 거래가는 약 97만원 ~ 140만원/㎡ 수준입니다. 본 건 토지의 경우 34㎡ (약 10.3평)에 대한 감정가는 47,736,800원 (약 140.4만원/㎡)으로, 주변 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 4호선 윗반송역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 송운초등학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역에 해당합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 소규모 점포 이용이 가능하나, 대형마트, 병원 등 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 해당 지구의 상세 내용은 별도 문의가 필요하며, 향후 지역 개발 또는 정비 계획에 따라 주거 환경 변화가 예상될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 1971년부터 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 인수 금액은 없을 것으로 보이나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 재매각 건: 본 물건은 유찰 후 재매각되는 건으로, 최초 입찰자들의 관심도 및 유찰 원인 등을 파악할 필요가 있습니다.

* 건물 현황 차이: 건축물대장상으로는 1층 건물이나, 건물 감정평가서상으로는 2층 건물로 기재되어 있습니다. 또한, 공부상 지붕은 스레트이나 현황은 슬래브 지붕으로 확인되어, 실제 현황과 공부상 내용 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 처분에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후: 1977년 사용승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다.

* 도로 접근성: 노폭 2~3미터의 좁은 골목길에 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 제한적일 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 반송동에 위치한 단독주택으로, 토지 34㎡, 건물 24.56㎡를 일괄매각하는 건입니다. 감정가는 47,736,800원이며, 토지 기준 3.3㎡당 감정가는 약 463.9만원입니다. 주거환경개선지구 내에 위치하며, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)이 존재하고 재매각되는 점이 특징입니다. 건물은 사용승인일 1977년으로 노후되었으며, 건축물대장상 1층/스레트 지붕과 달리 건물 감정평가서상 2층/슬래브 지붕으로 기재되어 있어 현황과 공부 간 차이를 확인해야 합니다. 차량 접근성은 다소 제한적이나, 도시철도 및 버스 이용은 가능한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가가 상대적으로 낮아 소액으로 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

* 주거환경개선지구 지정: 해당 지구의 향후 개발 및 정비 계획에 따라 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (세부 계획 확인 필수)

* 재매각을 통한 가격 하락 기대: 재매각되는 물건으로, 추가적인 유찰 시 감정가 이하로 취득할 가능성이 있습니다.

* 임차인 명도 부담 완화: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 시 보증금 관련 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 47,736,800원입니다. 재매각 건임을 감안할 때, 통상적으로 최초 감정가보다 할인된 가격으로 시작될 가능성이 있습니다. 주변 다세대 주택 실거래가 분석 결과, 3.3㎡당 약 97만원 ~ 140만원 수준의 가격대가 형성되어 있습니다. 본 건 토지의 3.3㎡당 감정가는 약 463.9만원으로, 주변 시세보다 높게 평가되었으나, 건물 노후도, 공부와의 차이, 좁은 도로 접근성 등 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 재매각으로 인한 가격 하락 가능성을 반영하여, 38,000,000원 ~ 48,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본 건의 권리관계, 현황, 그리고 향후 개발 가능성 등을 면밀히 검토하여 결정하시기 바랍니다. (보증금 별도)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.