나이스옥션 법원경매 진주 2025타경504 [2] 경상남도 산청군 단성면 자양리 산91-31 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

""기호(1):본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 「진자마을」남서측 인근에 위치하는 토지로서,주변은 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

기호(2~6):본건은 경상남도 산청군 단성면 소재 「백운사」남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지,임야,단독주택 등으로 형성되어 있습니다. ""

교통상황

""기호(1):본건까지 차량의 접근은 어려우나, 인근에 지방도가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.
기호(2~5):본건까지 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.
기호(6):본건 입구까지 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.""

형태 및 이용상태

""기호(1):다소 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 현황 휴경지 상태입니다.
기호(2~4):완경사를 이루는 부정형의 토지로서, 현황 도로입니다.
기호(5):경사를 이루는(일부 평지)부정형의 토지로서, 현황 자연림(일부 개간상태)등으로 이용중에 있습니다.
기호(6):경사를 이루는 부정형의 토지로서, 현황 자연림 상태입니다.""

인접 도로상태

""기호(1):인접 토지를 통해 진출입이 지적도상 맹지입니다.
기호(2~4):본건이 도로입니다.
기호(5):본건 북측으로 폭 약 5미터 내외의 시멘트 포장도로와 접합니다.
기호(6):인접 토지를 통해 진출입이 지적도상 맹지입니다.
""

토지이용계획 및 제한상태

? 기호(1):가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
? 기호(2~3):가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
? 기호(4):가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>
? 기호(5):가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>
? 기호(6):가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 산청군 단성면 자양리 산91-31에 소재한 임야입니다.

사건번호는 진주지원 2025타경504 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행되었습니다.

감정가는 354,219,000원입니다.

토지 면적은 24,679㎡ (약 7,465.5평)입니다.

건물은 없으며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

기호(1) 토지는 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 「진자마을」 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

기호(2~6) 토지는 경상남도 산청군 단성면 소재 「백운사」 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

본 물건이 소재한 지역은 전반적으로 농경지와 임야, 산림이 주를 이루는 한적한 자연 친화적인 농촌 및 산간 지역입니다.

2.2. 교통상황

기호(1) 토지까지 차량 접근은 다소 어려운 편이나, 인근에 지방도가 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

기호(2~5) 토지는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

기호(6) 토지는 본건 입구까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

대중교통 이용 편의성은 낮으며, 차량을 이용한 접근성이 중요시되는 지역입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1): 다소 경사를 이루는 부정형 토지로서, 현황 휴경지 상태입니다.

기호(2~4): 완경사를 이루는 부정형 토지로서, 현황 도로로 이용 중입니다.

기호(5): 경사를 이루는 (일부 평지) 부정형 토지로서, 현황 자연림 (일부 개간 상태) 등으로 이용 중에 있습니다.

기호(6): 경사를 이루는 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1): 인접 토지를 통해 진출입이 가능하나, 지적도상 맹지에 해당합니다.

기호(2~4): 본 건 토지 자체가 도로로 이용 중입니다.

기호(5): 본 건 북측으로 폭 약 5미터 내외의 시멘트 포장도로와 접합니다.

기호(6): 인접 토지를 통해 진출입이 가능하나, 지적도상 맹지에 해당합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건 일대는 다음과 같은 각종 토지 이용 제한 사항이 적용됩니다.

* 공통사항: 가축사육제한구역 (전부제한구역), (낙동강)수변구역, 공장설립승인지역 (공장설립승인지역1호).

* 관련 법률: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률, 수도법.

* 기호(1): 배출시설설치제한지역 (물환경보전법)도 포함됩니다.

* 기호(4): 준보전산지 (산지관리법)에 해당합니다.

* 기호(5, 6): 보전산지, 임업용산지 (산지관리법)에 해당하며, 가축사육제한구역 (전부제한에서 200m 이내)으로도 지정되어 있습니다.

이러한 다수의 제한 사항은 향후 토지 이용 및 개발에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2019년 3월 13일 접수된 새고성농업협동조합의 근저당권 (을6)입니다.

본 경매는 2025년 2월 5일 접수된 새고성농업협동조합의 임의경매개시결정 (갑9)에 의한 것입니다.

등기부채권 총액은 228,000,000원입니다.

기타 소유권 이전 및 지상권 설정 등기 내역이 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 본 건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 낙찰자가 인수할 보증금 또는 차임 등의 부담이 없음을 의미합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

등기부등본 상 을7번 지상권 설정은 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 해당 기재는 이를 인수해야 할 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 해당 지상권의 정확한 권리 관계 및 인수 여부를 면밀히 조사해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 잠재적 리스크입니다.

4. 상권분석

본 물건은 산청군 단성면의 자연 녹지 지역에 위치하고 있어, 상업적 활동을 위한 인프라가 잘 갖춰진 지역과는 거리가 있습니다.

주변은 농경지와 임야, 소규모 주택 등이 혼재된 농촌 및 산간 지역으로, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 외에는 상업 시설이 밀집되어 있지 않습니다.

기호(2~4) 토지가 현황 도로로 이용되는 점은 공익적 가치를 가지나, 사유지이므로 향후 도로 관련 이슈 발생 시 복잡한 관계가 형성될 수 있습니다.

차량 접근성이 일부 필지에서 제한적인 점은 상업적 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

자연 환경을 활용한 체험 프로그램, 힐링 시설 등의 잠재력은 있으나, 관련 규제 완화 여부가 중요합니다.

5. 생활정보

본 물건 소재지는 조용하고 쾌적한 자연 환경을 제공합니다.

주변에 편의시설이나 대중교통 이용이 편리한 환경은 아니므로, 차량을 이용한 생활권 형성이 필수적입니다.

가까운 읍/면 소재지까지 이동하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

환경 관련 규제(가축사육제한구역, 수변구역, 산지 관련 규제 등)가 많아 주거 외의 특정 용도로의 개발 시 많은 제약을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용제한: 가축사육제한구역, 수변구역, 산지 관련 규제(보전산지, 준보전산지 등), 공장설립승인지역 등으로 묶여 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 접근성: 일부 필지(기호 1, 6)가 지적도상 맹지이며, 차량 진출입이 원활하지 않을 수 있습니다.

* 지형: 상당수 필지가 경사를 이루고 있어 토목 공사 비용이 추가될 수 있으며, 활용에 제약이 있습니다.

* 미확인 권리관계: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 인수 여부가 불확실하며 잠재적 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 도로 이용 필지: 현황 도로로 이용 중인 필지(기호 2~4)는 사유지이므로, 향후 도로 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군의 자연 친화적인 지역에 위치한 광활한 임야입니다.

넓은 면적과 자연 환경은 장점이지만, 여러 토지 이용 제한과 일부 필지의 맹지 및 경사 지형 등의 물리적 제약이 존재합니다.

가장 큰 우려는 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 지상권입니다. 등기부상 말소 처리되었더라도, 해당 권리의 인수 여부를 반드시 명확히 확인해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 본 물건은 신중한 접근과 면밀한 추가 조사(권리관계, 개발 규제 완화 가능성 등)가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 면적: 24,679㎡ (약 7,465.5평)의 넓은 토지 소유 가능성.

* 자연 친화적 환경: 산청군의 깨끗한 자연을 기반으로 한 전원생활, 주말 농장, 휴양 시설 등의 잠재력 (규제 완화 시).

* 현황 도로 필지 보유: 이용 중인 도로 필지(기호 2~4)는 공익적 또는 활용적 가치를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임야로서 개발에 대한 각종 규제가 많고, 일부 맹지 및 경사 지형, 그리고 가장 큰 리스크인 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성이 있다는 점을 감안해야 합니다.

감정가 354,219,000원을 기준으로, 이러한 제약 사항과 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 완벽히 해소하고, 토지의 실질적인 활용 가능성을 면밀히 검토한 후, 감정가의 60~80% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

예상 입찰가 범위: 약 210,000,000원 ~ 280,000,000원.

(최종 입찰가는 반드시 법률 전문가와 상의하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.