나이스옥션 법원경매 진주 2024타경37864 [2] 경상남도 남해군 서면 중현리 898 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일부는 묘지로 이용 중.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경37864 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경상남도 남해군 서면 중현리 898

용도: 전

감정가: 61,308,000원

매각대상: 토지매각

토지면적: 1703.00㎡ (약 515.03평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 경상남도 남해군 서면 중현리는 남해군의 서쪽에 위치한 지역으로, 아름다운 해안선과 자연 경관을 자랑하는 곳입니다. 남해군은 경상남도 남부에 위치하며, 다도해의 섬들이 분포하여 수려한 해안 경관을 가지고 있습니다. 서면 지역은 주로 농업과 관광업이 발달한 지역으로, 주민들의 생활은 주로 이러한 산업과 밀접하게 연관되어 있습니다. 최근에는 지방소멸 대응 사업의 일환으로 스포츠 및 청년 관련 시설 투자 등 지역 활성화를 위한 다양한 시도가 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통 환경

남해군 서면 중현리의 교통 접근성은 도로망을 중심으로 파악됩니다. 남해군 내 주요 도로망을 이용하면 타 지역으로 이동이 가능하며, 서면 지역은 해안 도로와 연결되어 있습니다. 대중교통 이용 시에는 버스 노선을 활용할 수 있으나, 농어촌 지역 특성상 배차 간격이나 노선이 제한적일 수 있습니다. 남해군은 대중교통 접근성을 개선하기 위한 노력의 일환으로 관광택시 상품 연계 등을 추진하고 있습니다.

2.3. 주변 편의시설

중현리 자체의 편의시설은 제한적일 수 있으나, 서면 소재지 또는 남해읍 등 인근 지역으로 이동 시 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 서면 지역은 스포츠 시설(남해스포츠파크 등)과 일부 문화 시설이 있는 것으로 파악됩니다. 남해군 전체적으로는 관광객 유치를 위한 편의시설 확충 노력이 이루어지고 있으며, 1인 관광객을 위한 식당 정보 제공 및 체험 프로그램 강화 등의 정책이 추진되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 여러 권리가 설정되어 있었으나 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(접수일자: 2022-01-13, 권리금액: 42,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소 예정인 권리로는 근저당권(을1) 및 임의경매개시결정(갑5)이 있습니다. 소유권 이전은 1981년 신동현, 2021년 박복례(협의분할에 의한 상속)를 통해 이루어진 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금은 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차인 보증금 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 활동

중현리 및 서면 지역은 농업이 주를 이루는 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포나 농산물 관련 시설이 있을 것으로 추정됩니다. 남해군은 관광 산업을 육성하고 있으며, 일부 지역에서는 어촌 뉴딜 사업 등을 통해 관광 기반 시설을 확충하고 있습니다. 다만, 본 물건의 직접적인 주변 상권에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

4.2. 개발 잠재력

남해군은 '하나뿐인 남해'를 창조하기 위해 해저터널 추진, 관광 인프라 확충 등 다양한 지역 개발 계획을 추진하고 있습니다. 서면 지역도 스포츠 시설 확충, 청년 거점 공간 조성 등 지역 활성화를 위한 사업들이 진행 중입니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있으나, 구체적인 개발 행위는 관련 법규 및 지자체 조례에 따라 제한될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 '전'으로, 현재 건물은 없는 상태입니다. 따라서 주거 환경은 토지 자체의 환경에 따라 평가될 수 있습니다. 주변 경관이 수려하고 바다와 인접한 지역의 경우 쾌적한 자연 환경을 제공할 수 있습니다. 하지만 농촌 지역의 특성상 대중교통 이용이 불편하거나 편의시설 접근성이 떨어질 수 있습니다.

5.2. 공공시설 접근성

서면 행정복지센터 및 보건지소 등이 서면 지역에 위치하며, 이를 방문하는 주민들의 편의를 위해 인도 정비 등의 노력이 있었습니다. 교육 시설로는 과거 중현분교가 있었으나 현재는 폐교된 것으로 보입니다. 전반적으로 남해군에서는 고령화 사회에 대비한 복지 정책 및 관광 접근성 개선 노력을 지속하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제약

본 물건은 '전' 용도이므로 농지 관련 법규의 적용을 받습니다. 일부는 묘지로 이용 중이라는 점은 토지 이용에 대한 제약이 될 수 있으며, 정비 및 관리에 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 농지 관련 규제

주의사항에 명시된 바와 같이, 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 만약 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 중요한 이행 사항이므로 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6.3. 경매 절차 특이사항

'중복사건'이라는 특이사항이 언급되어 있습니다. 이는 동일한 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나, 관련된 경매 사건이 존재할 가능성을 시사합니다. 이러한 경우 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리 관계 정리에 복잡성이 추가될 수 있으므로, 법률 전문가와 상담하여 정확한 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 서면 중현리에 위치한 토지(전)로서, 아름다운 자연 경관을 가지고 있는 지역에 속합니다. 감정가는 61,308,000원이며, 토지 면적은 1703.00㎡(약 515.03평)입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 토지 일부가 묘지로 이용 중이고, 농지취득자격증명원 제출이 필수이며 미제출 시 보증금 몰수라는 중대한 위험 요소가 존재합니다. 또한 '중복사건'이라는 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 더할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저히 준비해야 합니다.

8. 투자 포인트

남해군은 관광 산업을 중심으로 지역 개발을 추진하고 있으며, 서면 지역 또한 스포츠 시설 확충 및 생활 환경 개선 등의 노력이 이어지고 있어 잠재적인 발전 가능성이 있습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 대한 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 엄격한 규제와 인허가 절차를 수반할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 낙찰 후 별도의 보증금 승계는 없습니다. 물건의 감정가는 61,308,000원입니다. 그러나 본 물건은 일부 묘지 이용, 농지취득자격증명 제출 필수 및 미제출 시 보증금 몰수 위험, 그리고 중복사건이라는 특이사항이 존재합니다. 이러한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가는 해당 지역의 실거래가, 경매 시장 동향, 그리고 상기 명시된 위험 요소에 대한 본인의 판단 및 투자 성향에 따라 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.