나이스옥션 법원경매 인천 2024타경570265 [1] 인천광역시 부평구 부평동 149-32 무한홈타운아파트 4층402호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경570265 [1] 인천광역시 부평구 부평동 149-32 무한홈타운아파트 4층402호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경570265
• 주소: 인천광역시 부평구 부평문화로115번길 11, 4층402호 (부평동,무한홈타운아파트)
• 감정가: 107,000,000원
• 최저가: 74,900,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매21계 2024타경570265 | 소재지: 인천광역시 부평구 부평문화로115번길 11, 4층402호 (부평동,무한홈타운아파트) | 감정가: 107,000,000원 | 최저가: 74,900,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2024타경570265 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 149-32 무한홈타운아파트 4층402호

용도: 아파트

대지권: 11.21㎡ (3.39평)

전용면적: 31.24㎡ (9.45평)

감정가: 107,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO / 조OO

채권자: 손OO

1.2. 건물 및 토지 현황

본건은 2002년 4월 12일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건 중 제4층 제402호입니다.

외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 아파트로 이용 중이며 위생, 상하수도, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 장방형의 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용되며, 남측과 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 인천광역시 부평구 부평동 "시장로터리" 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 도심형 주거 및 상업지역에 속합니다.

제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시 됩니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지이용계획상 일반상업지역 및 방화지구에 속해 있어 상업시설 이용이 용이하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다.

수도권정비계획법상 과밀억제권역으로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 규제를 필히 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리 및 임차인 현황

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 등기사항전부증명서 상에 임차권등기명령(2023카임4776)이 등재된 것이 핵심입니다.

임차권자(손성태)는 임차보증금 110,000,000원에 대해 2021년 12월 27일 주민등록(전입) 및 점유개시, 2021년 12월 1일 확정일자를 갖추고 있습니다.

3.2. 인수 여부 판단 (잠정적)

임차권등기명령은 임차인의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위한 조치로, 임차인의 보증금(1억 1천만 원)이 감정가(1억 7백만 원)를 상회하고 있습니다.

따라서 선순위 임차인이 해당 경매에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 미배당된 잔액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 입찰 전 말소기준권리를 확인하여 대항력 유무를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

부평동 시장로터리 인근은 오랜 기간 형성된 구도심 상권으로, 근린생활시설 및 소규모 상업시설이 집중되어 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

역세권은 아니지만, 상업지역 내 주거지라는 특성상 주변 환경은 활발하며 주거 및 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 병원, 은행, 상점 등의 생활 편의시설이 인접하여 도보로 이용 가능한 편리한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 선순위 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 임차보증금(110,000,000원)이 감정가(107,000,000원)보다 높아 선순위 임차인 보증금 미배당 잔액을 낙찰자가 인수할 위험입니다. 이 부분이 본 건의 입찰 가격을 결정하는 핵심 요소입니다.

5.2. 내부 상태 확인 제약

거주인 부재로 인해 내부 구조 및 이용상태를 현장에서 직접 확인하지 못하고 서류와 유사 물건을 참고하여 평가되었으므로, 노후화 및 수리 필요 여부 등 내부 상태에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부평동 상업지역 인근에 위치한 소형 아파트로, 입지 조건은 양호하나 선순위 임차인의 거액 보증금 인수 리스크가 명확한 물건입니다. 따라서 일반적인 경매 물건과는 달리 권리 분석을 통한 정확한 '인수 금액'을 산정하여 입찰가에 반영하는 것이 필수적입니다. 안전한 투자를 위해서는 보수적인 저가 입찰이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

1) **입지적 강점**: 시장로터리 인근 일반상업지역 내 주거시설로, 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 우수한 입지.

2) **환금성**: 소형 면적으로 부평 지역의 임대차 수요가 꾸준하여 환금성이 높을 것으로 예상됨.

3) **수익성**: 인수 리스크를 정확히 계산하여 최저가에 가까운 금액으로 낙찰받을 경우, 실투자금 대비 높은 수익률 달성 기대.

법원 정보

인천지방법원 경매21계