나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59647 [1] 서울특별시 송파구 오금동 55-3 하이힐 비동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "오주중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독
주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공공시설, 공원시설 등이 혼재한 지역으로
서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(오금역-3,5호선, 개롱역-
5호선)이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건으로서,
외벽: 외장 석재붙임 및 벽돌붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감
창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

"하이힐" 제비동 제3층 제302호로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장시설 등
이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 방향으로 노폭 약 6미터 내외, 북서측 방향으로 노폭 약 6-8미터 내외의 포장
도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제
2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수
원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경59647 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 오금동 55-3 하이힐 비동 3층302호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축년도: 2020년 (건축허가 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 567,000,000원

토지면적: 21.78㎡ (약 6.59평)

건물면적: 38.59㎡ (약 11.67평)

건물 전용면적: 38.59㎡

건물 연면적 (총괄표제부): 1208.29㎡ (단지 전체)

건물 연면적 (B동 표제부): 499.19㎡ (B동 전체)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 송파구 오금동 소재 "오주중학교" 북서측 인근에 위치.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 혼재된 지역.

제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능함.

인근에 버스정류장 및 지하철(오금역-3,5호선, 개롱역-5호선)이 소재.

대중교통 이용은 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 유상규 외 3명 (2021-06-21)

소유권이전: 남지영 (2021-08-25, 매매)

주택임차권: 홍 (2021-08-26 전입, 525,000,000원) - 을3, 말소 대상

강제경매: 주택도시보증공사 (2024-08-08, 525,000,000원) - 갑3, 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 홍 )

보증금: 525,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-26

확정일자: 2021-08-11

배당신고일자: 2023-08-29

대항력: 없음 (물건명세서상 HUG의 확약서 제출로 대항력 포기)

비고: 임차인 홍 은 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 525,000,000원에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 갑3, 주택도시보증공사 강제경매 (2024-08-08)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을3 (주택임차권) 등 모든 을구 권리.

매각으로 인해 인수되는 권리: 해당사항 없음 (부동산 강제경매 대상, 모든 권리 소멸 조건)

3.4. 권리분석 종합

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 임차권(을3)은 매각으로 소멸됩니다.

임차인 홍 은 HUG의 확약서 제출로 인해 대항력을 포기하였으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

송파구 오금동은 주거 지역으로, 아파트, 다세대주택, 단독주택이 혼재하며 근린생활시설이 발달해 있음.

오금역, 개롱역 등 교통 요지에 위치하여 잠재적 가치가 높음.

4.2. 현재 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

최근 인근 다세대 주택 매매 사례 분석 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 시세 편차가 존재함.

2002년식 63.56㎡(약 19평) 에덴빌리지: 415,000,000원 (약 653만원/㎡)

2007년식 52.59㎡(약 16평) (157-14): 240,000,000원 (약 456만원/㎡)

2014년식 59.95㎡(약 18평) 하늘채: 400,000,000원 (약 667만원/㎡)

본 물건(38.59㎡)의 감정가는 567,000,000원 (약 1469만원/㎡)으로, 분석된 주변 시세 대비 높은 편으로 판단됨.

본 물건은 2020년 건축된 신축 건물로, 유사 면적의 노후된 주택 매매가(약 2억 4천만원 ~ 4억 1천 5백만원)보다 높은 가치를 지닐 수 있으나, 감정가와의 격차가 큼.

4.3. 주변 매매/임대 동향

인근 지역의 다세대 주택은 신축 건물의 경우 높은 가격대를 형성하고 있으나, 건축 연도가 오래된 경우 시세가 낮게 형성됨.

최근 거래된 매물들은 2026년 5월에 집중되어 있어, 시장 상황이 최근까지 활발했음을 시사함.

제시된 전월세 정보는 매매 정보와 동일하게 분석되어, 현재 시점에서는 매매가를 기반으로 분석함.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 6층 건물 (B동).

내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 주차장 시설 구비.

주변 시설: 오주중학교 인근, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

5.2. 학군 정보

인근에 오주중학교가 위치하며, 주변 교육 시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인 홍 은 HUG의 확약서 제출로 대항력을 포기하였으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 절차 진행 시 변수를 고려해야 함.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

HUG 인수조건 변경 내용은 물건명세서 참고사항에 기재된 '임차보증금 우선변제권 주장 및 대항력 포기'로 해석됨. 이는 낙찰자에게 직접적인 금전적 인수 부담은 없음을 의미함.

6.3. 기타 법적/이용상 제한

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당. (건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음)

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않음. (일반적인 주거 및 근린생활시설 지역)

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 송파구 오금동에 위치한 신축(2020년 건축) 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호함.

권리관계는 명확하며, 임차인 관련 부담이 없어 명도 및 권리 낙찰이 용이할 것으로 보임.

다만, 감정가(5억 6천 7백만원) 대비 인근 노후 주택의 실거래가가 현저히 낮은 점은 투자 시 유의해야 할 부분임. 신축 건물의 프리미엄을 감안하더라도 격차가 존재함.

7.2. 투자 적합성

안정적인 주거 환경과 교통 편의성을 갖춘 지역에 신축 건물이므로 실수요자 및 장기 투자자에게 적합할 수 있음.

권리 인수 부담이 없는 점은 큰 장점임.

시세 대비 감정가 및 채권액(5억 2천 5백만원)을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

신축 건물(2020년 건축)로 건물 상태 우수.

송파구 내 위치, 오금역/개롱역 인접으로 교통 편리.

권리관계 명확, 낙찰 후 인수할 보증금 없음.

주변 혐오시설 없음.

8.2. 기회

향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력.

안정적인 임대 수익 기대 가능 (단, 본건은 차임 0원으로 임대차 계약 내용 변경 또는 재계약 필요).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 산정

제시된 인근 다세대 주택의 최근 매매 시세(약 456만원/㎡ ~ 667만원/㎡)를 고려할 때, 본 물건(38.59㎡)의 시장가치는 약 2억 4천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 추정됨.

그러나 본 물건은 2020년 준공된 신축 건물이며, 감정가는 5억 6천 7백만원 (약 1469만원/㎡)으로 산정되어 있음.

채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 채권액은 5억 2천 5백만원임.

9.2. 권리 인수 비용 고려

본 건은 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

9.3. 최종 제안가

본 물건은 감정가(5억 6천 7백만원) 대비 인근 노후 주택의 실거래가(2억 4천만원 ~ 4억 1천 5백만원) 간의 시세 격차가 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

채권액(5억 2천 5백만원)을 기준으로, 낙찰 후 인수할 권리 및 보증금이 없다는 점을 감안하여 보수적인 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 525,000,000원 수준을 기준으로 입찰을 제안하며, 시장 경쟁 상황 및 추가 분석 결과에 따라 조정이 필요합니다.

신축 건물의 가치를 감안하더라도, 제시된 시장 시세와의 괴리를 충분히 인지하고 본인의 투자 목표에 맞춰 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.