나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63455 [1] 서울특별시 강동구 천호동 293-4 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "서울천호초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량의 진출입이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장 및 지하철역(8호선 암사역)이
소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물(통칭 "청솔아트빌")내
제5층 제503호로서, (사용승인일: 2016.03.28)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 현황 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 천장형 냉방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 "사다리형" 토지로서, 현황
"다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<
군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 건축법 제2조제1
항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호2

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<
군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

토지대장 및 등기사항전부증명서 상 토지면적은 361.1제곱미터, 일반건축물대장상 대지면적
은 359.1제곱미터임.(가각전제)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김영준)로부터 2026.06.26.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63455 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 293-4 5층502호 (청솔아트빌)

* 용도: 도시형생활주택 (전용면적: 33.51㎡ (약 10.14평))

* 감정가: 272,000,000원

* 토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평) / 토지 지분: 21.36㎡ (약 6.46평)

* 건물면적: 33.51㎡ (약 10.14평) / 건물 지분: 33.51㎡ (약 10.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2016년 3월 28일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물

* 해당 층: 5층

* 건물 전체 연면적: 659.55㎡ (약 199.55평)

* 대지권 면적: 359.1㎡ (약 108.64평)

* 건축 면적: 192.3㎡ (약 58.17평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "서울천호초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건은 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 암사역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

* 토지 이용 및 도로: 본건은 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 "사다리형" 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임. 서측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 도로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2021.11.22.)

* 주요 권리관계:

* 채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

* 임차인: 김영준

* 보증금: 318,000,000원

* 전입일자: 2021.03.12

* 확정일자: 2021.02.17

* 배당신고일자: 2023.04.05

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 현황표 기준)

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.06.26.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출되었음. 이는 김영준 씨가 대항력을 포기한다는 취지로 해석되며, 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없을 가능성이 높음.

* 인수되는 권리: 제공된 등기부 요약상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않아 실제 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원 (채권자가 HUG인 점, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출 등을 고려할 때, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 천호동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 인근 서울천호초등학교 및 주거단지 배후 수요가 있으며, 대중교통 접근성이 양호하여 지역 내 상권 기능을 수행함.

5. 생활정보

* 교육: 서울천호초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리함.

* 교통: 지하철 8호선 암사역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리함.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경이 형성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 김영준 씨 관련: 제공된 정보에 "대항력있는 임차인"으로 명시되어 있으나, 상세 임차인 현황표에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, HUG 제출 확약서상 대항력 포기 조항이 명시되어 있어 실제 대항력 유무에 대한 최종 확인이 필요함. (단, 확약서 내용대로라면 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.)

* 공동담보: 본 물건 외 다른 부동산이 공동담보로 묶여 있을 수 있으며, 관련 정보는 추가 확인이 필요함. (단, 본 물건 매각 시 관련 권리는 소멸될 것으로 예상됨.)

* HUG 인수조건 변경: HUG의 보증 조건 변경 사항이 인수 조건에 영향을 줄 수 있으나, 제출된 확약서 내용으로 보아 낙찰자에게 유리한 조건으로 판단됨.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 천호동 소재 역세권(8호선 암사역) 인근의 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호함.

* 2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 감정가 대비 주변 시세가 높은 편으로 나타나 투자 가치를 검토할 필요가 있음.

* 주요 권리관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차보증금이 없는 점이 큰 장점임.

* 다만, 임차인 김영준 씨의 대항력 유무에 대한 최종 확인은 필수적으로 이루어져야 하며, HUG와의 인수 조건을 명확히 이해해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 8호선 암사역 역세권 인근, 서울천호초등학교 등 교육시설 접근성 용이.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 권리 소멸 예상, 인수할 임차보증금 없음.

* 시장 가치 대비 낮은 감정가: 주변 시세와 비교 시 감정가가 상대적으로 낮아 시세차익 또는 저가 매수의 기회가 있을 수 있음.

* HUG 보증 및 임차인 확약서: HUG의 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 낙찰자의 리스크가 상당 부분 해소될 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 272,000,000원

* 주변 유사 면적/연식 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건(33.51㎡)의 시세는 약 300,000,000원 ~ 385,000,000원 범위로 추정됨.

* 감정가는 272,000,000원으로, 이는 최근 시장가보다 낮은 수준임.

* 임차인 관련 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가 이상으로 입찰가를 산정하되 시장 가격을 반영하는 것이 합리적임.

* 최근 매매 사례 중 25.69㎡ 면적이 300,000,000원에 거래되었고, 39.77㎡ 면적이 385,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 33.51㎡는 약 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 낙찰 가능성을 기대해 볼 수 있음.

* 따라서, 예상 입찰가는 290,000,000원으로 제안함.

* 이 가격은 감정가를 상회하며, 보수적인 시세 반영을 통해 경매 리스크를 고려한 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.