나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63455 [1] 서울특별시 강동구 천호동 293-4 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63455 [1] 서울특별시 강동구 천호동 293-4 5층502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경63455
• 주소: 서울특별시 강동구 천중로23길 54, 5층502호
• 감정가: 272,000,000원
• 최저가: 217,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매5계 2024타경63455 | 소재지: 서울특별시 강동구 천중로23길 54, 5층502호 | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 217,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63455 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 293-4 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

건물면적: 33.51㎡ (약 10.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 정보 없음

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 천호동 소재 "서울천호초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

- 교통상황: 차량의 진출입이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 암사역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물(통칭 "청솔아트빌") 내 제5층 제503호로서, 사용승인일은 2016년 3월 28일임. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감됨.

- 이용상태: 현황 "다세대주택"으로 이용 중임.

- 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 천장형 냉방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 2필지 일단의 "사다리형" 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용 중임.

- 인접 도로상태등: 서측으로 노폭 약 6미터, 북측으로 노폭 약 4미터의 도로와 각각 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등.

- 공부와의 차이: 토지대장 및 등기사항전부증명서 상 토지면적은 361.1㎡, 일반건축물대장상 대지면적은 359.1㎡임. (가각전제)

- 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동의 "서울천호초등학교" 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거 지역으로서 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 수요가 기대됩니다. 또한, 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 차량 진출입이 용이하며, 대중교통으로는 인근 버스정류장 및 지하철 8호선 암사역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 2016년 3월 28일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물(통칭 "청솔아트빌") 중 제5층 제503호입니다. 건물 외벽은 석재로 마감되었으며, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 함께 천장형 냉방 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 화재 탐지 설비와 건물의 편의성을 높이는 승강기 설비도 구비되어 있습니다.

4. 토지 이용 및 계획

본건 토지는 2필지가 일단의 사다리형으로 구성되어 있으며, 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 상태로 현재 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 토지는 서측으로 약 6미터, 북측으로 약 4미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 그 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 적용됩니다.

5. 권리분석

본 물건은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 소유자는 이OO이며, 채무자에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 권리 분석 시 가장 중요하게 확인해야 할 사항은 공부상 면적과 실제 등기부상 면적 간의 차이입니다. 토지대장 및 등기사항전부증명서 상 토지면적은 361.1㎡, 일반건축물대장상 대지면적은 359.1㎡이나, 매각물건 명세서상 본건의 토지면적은 21.36㎡로 기재되어 있어 상당한 차이가 있음을 인지해야 합니다. 이 부분은 매각 과정에서 '가각전제'로 처리될 수 있으며, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

6. 상권분석

본 물건이 소재한 천호동 일대는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 주거 시설이 밀집한 지역으로, 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 8호선 암사역이 인근에 위치하여 교통 편의성이 높으며, 이를 통해 강남, 잠실 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수하여 직장인들의 임대 수요 또한 기대해 볼 수 있습니다.

7. 생활정보

본건은 "서울천호초등학교" 서측 인근에 위치하여 자녀들의 안전한 통학이 가능한 환경을 제공합니다. 주변에 다양한 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 또한 편리하여 서울 시내 각지로의 이동이 용이하며, 이는 거주자의 생활 반경을 넓혀주는 장점입니다.

8. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 면적과 실제 면적 간의 상당한 차이가 가장 큰 리스크 요인입니다. 토지대장 및 등기사항전부증명서 상 토지면적은 361.1㎡, 일반건축물대장상 대지면적은 359.1㎡로 기재된 반면, 매각물건 명세서상 토지면적은 21.36㎡로 표기되어 있어, 이 차이에 대한 명확한 법적 검토 및 확인이 반드시 필요합니다. 둘째, 임대관계가 미상으로 파악되어, 현재 임차인이 거주 중일 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 셋째, 해당 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 언급된 시설은 없었으나, 일반적인 주거 밀집 지역의 특성을 감안하여 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 확인하여 잠재적 불편 요소는 없는지 점검하는 것이 중요합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 지하철 8호선 암사역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 서울천호초등학교 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물이며 승강기 등 편의 설비를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 면적과 실제 면적 간의 상당한 차이, 임대 관계의 불분명함은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 강제경매 물건이므로 권리 관계를 면밀히 파악하고, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰해야 합니다.

10. 투자 포인트

1. **우수한 입지**: 강동구 천호동의 역세권(8호선 암사역)으로 서울 도심 접근성이 뛰어나며, 교육 및 생활 편의시설이 풍부하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

2. **신축 및 편리한 설비**: 2016년 준공된 건물로 최신식이며, 승강기 등 편의 설비를 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다.

3. **안정적인 주거 지역**: 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

4. **경매 투자 기회**: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 경매 물건으로, 철저한 분석을 통해 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. **추후 활용 가능성**: 제2종일반주거지역으로 향후 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매5계